（潘世炳）
永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 潘世炳
把握重大政策機遇 推動房地產(chǎn)評估轉(zhuǎn)型升級
一、新形勢 新階段 新機遇
（一）宏觀經(jīng)濟形勢仍然嚴峻，但長期向好的趨勢沒有變
當前，世界步入新的動蕩變革期，全球經(jīng)濟面臨的風險和下行壓力顯著增強，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻，國內(nèi)有效需求依然不足，經(jīng)濟回升基礎仍需鞏固，就業(yè)形勢嚴峻。房地產(chǎn)估價業(yè)務和宏觀經(jīng)濟緊密相連，其中既有挑戰(zhàn)，又有機遇。
（二）立足新階段，推動高質(zhì)量發(fā)展
黨的二十大著重強調(diào)“加快構建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展”，并提出“深化國企改革、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、實現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型、全面推進鄉(xiāng)村振興”等工作要求。作為綜合型估價機構，我們要積極開展相關估價及咨詢業(yè)務，機會很多。特別是2024年9月26日中央政治局會議指出，要有效落實存量政策，加力推出增量政策，積極推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，為行業(yè)發(fā)展指明了新的方向和機遇。
10月8日，國新辦發(fā)布會推出的一攬子增量政策，主要包括五方面內(nèi)容：加力提效實施宏觀政策；進一步擴大內(nèi)需；加大助企幫扶力度；促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；努力提振資本市場。11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議通過《國務院關于提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案》 ，重點提出地方政府化債政策“組合拳”。12月9日，中央政治局召開會議，對2025年的經(jīng)濟工作作出一系列部署，為實現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎。12月11日至12日，中央經(jīng)濟工作會議明確2025年要實施更加積極有為的宏觀政策，堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)，守正創(chuàng)新、先立后破，系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，部署2025年經(jīng)濟工作九大重點任務。隨著這一系列增量政策的落地見效，10月份以來多項經(jīng)濟指標逐步改善，經(jīng)濟運行總體保持回升向好態(tài)勢。
展望未來，我國經(jīng)濟發(fā)展的有利條件和支撐因素依然較多，巨大的市場需求還有待釋放，我們需因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，關注新型城鎮(zhèn)化建設、節(jié)能降碳改造、數(shù)字、綠色、養(yǎng)老、托育等新型消費業(yè)態(tài)，積極探尋新的發(fā)展機遇。
二、房地產(chǎn)估價業(yè)務創(chuàng)新
身處百年未有之大變局，但也迎來了百年未有之大機遇。房地產(chǎn)估價行業(yè)應立足新階段，洞悉政策內(nèi)涵，把握發(fā)展趨勢，聚焦存量盤活、城市更新、老舊小區(qū)改造、綠色低碳、生態(tài)價值、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等領域，開拓新的估價和咨詢業(yè)務，推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。
（一）深化國企改革，盤活存量資產(chǎn)
一是在區(qū)域范圍內(nèi)整合各類有經(jīng)營性潛力的存量資產(chǎn)。協(xié)助摸排政府部門、事業(yè)單位、國有企業(yè)、公共機構等所持有的各類存量資產(chǎn)，包括但不限于：存量土地與房產(chǎn)、基礎設施、公共資源和特許經(jīng)營權等，并對存量資產(chǎn)的當前市場價值進行評估、審計，對資產(chǎn)進行績效評價分析。
二是利用政策、規(guī)劃及市場需求，培育和提升各類存量資產(chǎn)價值。分析不同類別、不同主體存量資產(chǎn)的多元化價值提升方式和盤活途徑，形成有實操性的盤活存量資產(chǎn)的工具箱和路線圖，切實提升各類存量資產(chǎn)的價值。
三是結(jié)合城市發(fā)展需要和產(chǎn)業(yè)布局定位，對連接成片的足夠體量的大片區(qū)開發(fā)項目，制定開發(fā)策略和投融資方案，最大限度培育長期綜合財力，有效化解存量債務風險，積極爭取金融機構的支持，推進實施重大項目。
結(jié)合永業(yè)行實踐經(jīng)驗，以“國有三資清理”“資產(chǎn)盤活利用”和“國企功能性改革”為主線，通過“確認、確權、確值”發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)、提升價值，借助“規(guī)劃、策劃、謀劃”實現(xiàn)價值，有效助力資源－資產(chǎn)－資金的轉(zhuǎn)化。
（二）構建房地產(chǎn)新模式，推進城市更新
從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到如今將城市更新上升至國家戰(zhàn)略層面，城市更新的重要性日益凸顯。需聚焦“資源－資產(chǎn)－資本”轉(zhuǎn)化路徑，為城市更新提供覆蓋“策投規(guī)建營信”全周期的一體化咨詢管理服務。城市更新的成功案例有很多，其核心都在于能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟與社會效益的雙重提升。把經(jīng)濟賬、社會賬算好了，城市更新才能成功。
以永業(yè)行為例，在城市更新的背景下，積極推動資源環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投資金融等要素與經(jīng)濟活動的耦合協(xié)調(diào)，為城市區(qū)域發(fā)展提供智力支持和解決方案。2022年至2024年合計落地1000多個項目，涉及超5000億元投資，超4000億元融資，為50多個地方政府和央企平臺投融資顧問服務，發(fā)行專項債項目近800億元。
（三）落實“雙碳”行動，推動綠色發(fā)展
生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)是貫穿習近平生態(tài)文明思想的核心主線。自黨的十八大以來，打通 “綠水青山”向 “金山銀山”的轉(zhuǎn)換通道，關鍵在于建立生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)的體制、機制。2021年4月，中辦、國辦印發(fā)《關于建立健全生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)機制的意見》（國辦發(fā)〔2021〕40號文），明確六大任務：建立生態(tài)產(chǎn)品調(diào)查監(jiān)測機制、建立生態(tài)產(chǎn)品價值評價機制、健全生態(tài)產(chǎn)品開發(fā)機制、健全生態(tài)產(chǎn)品保護補償機制、健全生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)保障機制、建立生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)推進機制。永業(yè)行以此為基礎，聚焦社會資本參與生態(tài)保護修復新模式，研究自然資源資產(chǎn)要素高效配置路徑，保障社會資本“進得去、退得出、有收益”，完善相關政策配套，形成系列研究成果。
（四）挖掘數(shù)據(jù)潛能，促進生產(chǎn)要素革新
2023年2月27日，中共中央、國務院印發(fā)了《數(shù)字中國建設整體布局規(guī)劃》，明確數(shù)字中國建設的整體框架。2023年12月31日，財政部印發(fā)了《關于加強數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理的指導意見》。2024年1 月 1 日起，正式進入數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表元年。
一是數(shù)據(jù)產(chǎn)品研發(fā)，包括①需求研判：摸清權屬人對于數(shù)據(jù)應用的思路和目的；②行業(yè)市場分析：結(jié)合行業(yè)領域的發(fā)展情況、市場需求、類似產(chǎn)品的數(shù)據(jù)交易情況、競爭格局，鎖定目標客戶畫像；③數(shù)據(jù)產(chǎn)品研發(fā)設計：設計數(shù)據(jù)產(chǎn)品的內(nèi)容、交易形態(tài)、交易頻次。二是估值定價，判斷項目性質(zhì)，綜合采用成本法、收益法等進行數(shù)據(jù)產(chǎn)品確值。三是質(zhì)押融資，對接金融機構，準備質(zhì)押融資所需手續(xù)材料，研判質(zhì)押率等關鍵指標。四是數(shù)據(jù)商品交易，協(xié)助交易雙方定價談判，提供價格調(diào)整策略建議。
三、房地產(chǎn)估價機構管理優(yōu)化與提升
為實現(xiàn)房地產(chǎn)估價機構的可持續(xù)發(fā)展，需從多方面優(yōu)化和提升管理水平。一是以經(jīng)營利潤和管理效益為核心，強化市場、管理、風控、技術、信息、文化“1+六位一體”企業(yè)管理模式；二是聚焦“人事提質(zhì)”，始終堅持以人為本，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造力；三是提升研發(fā)實力，加速成果轉(zhuǎn)化，不斷提升機構的核心競爭力；四是重視平臺建設，加強行業(yè)交流，積極拓展業(yè)務渠道；五是聚焦“信息提速”，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提高工作效率和服務質(zhì)量；六是樹立品牌形象，推進業(yè)務延伸，實現(xiàn)多元化發(fā)展；七是加強文化建設，凝聚發(fā)展力量，營造積極向上的企業(yè)文化氛圍。
謝謝大家！