（閆旭東）
北京仁達房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司名譽董事長 閆旭東
向內(nèi)而生 向遠而行 面向未來估價發(fā)展的幾點思考
一、行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化
回望過去，改革開放波瀾壯闊，土地有償使用制度改革、住房體制改革、國企改制、物權(quán)法實施等為估價行業(yè)發(fā)展提供了蓬勃動力。全國房地產(chǎn)（住宅+非住宅）資產(chǎn)總值約600萬億，銀行金融業(yè)信貸底層資產(chǎn)超60%為房地產(chǎn)抵押，企業(yè)資產(chǎn)中超50%為房地產(chǎn)類底層資產(chǎn)，個人家庭財富超70%為房地產(chǎn)，機會巨大。
當前，行業(yè)發(fā)展的新情況新變化，可以總結(jié)為以下三個方面：
（一）宏觀經(jīng)濟下行，整體需求下降
一是政府基建、房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑，影響了征收拆遷業(yè)務(wù)；二是社會融資增長乏力，抵押估價業(yè)務(wù)承壓；三是司法處置業(yè)務(wù)增漲，但規(guī)模有限；四是城市更新、REITs等尚在發(fā)展階段。2023年以來，評估行業(yè)的業(yè)務(wù)量有所上漲，但是收入并沒有顯著增加，且行業(yè)內(nèi)卷嚴重。
（二）國家和社會對中介機構(gòu)監(jiān)管力度加大，責(zé)任風(fēng)險顯露
在整體經(jīng)濟下行的情況下，監(jiān)管力度加大，中介機構(gòu)首當其沖。2024年12月23日，國務(wù)院常委會審議通過《關(guān)于規(guī)范中介機構(gòu)為公司公開發(fā)行股票提供服務(wù)的規(guī)定（草案）》。中介機構(gòu)作為“看門人”，即當矛又當盾，本應(yīng)該客觀公正，但因經(jīng)濟行為涉及到雙方甚至多方利益，不可避免地受到委托方影響。由此很有可能成為“背鍋俠”，責(zé)任風(fēng)險顯露。
（三）數(shù)字化趨勢，擠壓了房地產(chǎn)估價專業(yè)空間
人工智能AI等數(shù)字化發(fā)展，給估價行業(yè)造成了沖擊。我們要反思估價機構(gòu)的專業(yè)地位，相對社會大眾而言，所謂的“專業(yè)”，從某種意義上來說就是“利用不透明的信息差的技能”。過去，我們掌握了更多的信息資源；現(xiàn)在，信息數(shù)據(jù)越來越透明，科技工具越來越強，如何維護估價師的專業(yè)地位需要行業(yè)思考和面對。比如，當前貝殼把房屋信息標準定義為433個字段，是否比我們更“專業(yè)”？
估價行業(yè)日益受到來自外部的挑戰(zhàn)。
二、向內(nèi)而生
孟子曰：行有不得，反求諸己。在面對困難和迷茫的時候，想要活下來，只有靠自己。向外，是依靠外部環(huán)境的向好和托舉；向內(nèi)，是依賴內(nèi)部機制的完善與變革。向內(nèi)而生的核心是“管理提效”，通過管理提效激發(fā)企業(yè)內(nèi)生動力，重塑企業(yè)文化、健全組織、創(chuàng)新工作模式，同時外拓內(nèi)修，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
一是降本提效，如裁員、縮小或搬遷辦公場地、精簡成本支出、聚焦能回款的現(xiàn)金流項目等，以應(yīng)對挑戰(zhàn)。二是企業(yè)文化方面，企業(yè)文化是推動組織、部門、個人持續(xù)前進、創(chuàng)新和發(fā)展的內(nèi)在動力。應(yīng)結(jié)合市場轉(zhuǎn)換的契機，提振信心，激發(fā)全員的生存和發(fā)展的渴望，締造強大的內(nèi)生力量。三是組織機制方面，進行整編和精簡，開展扁平化的管理和合伙制，打造一個能打仗、靈活、反應(yīng)快的組織。四是業(yè)務(wù)方面，對外以“客戶為中心”，直接和客戶交流，深入了解客戶的經(jīng)濟行為，展示專業(yè)能力，提供解決方案，將銷售渠道轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)務(wù)合作生態(tài)伙伴，和上下游企業(yè)開展多方合作；對內(nèi)進行業(yè)務(wù)流程再造，注入新機制、新標準，實行全員工作技能重構(gòu)，提升服務(wù)品質(zhì)，改善資源使用效率，增強風(fēng)險防范能力，最終實現(xiàn)“降本增效”。
三、美國估價行業(yè)數(shù)字化趨勢
市場不好時如何應(yīng)對，可以借鑒國外估價行業(yè)的經(jīng)驗。摘自美國評估師博客 2017年3月29日的一篇發(fā)文“估價師的一天”：早上通過評估業(yè)務(wù)派發(fā)系統(tǒng)（Soeedy Title and Appraisal Review Services，極速登記與評估服務(wù)）來接單；評估作業(yè)使用獨立的估價作業(yè)平臺（Appraisers Choice，評估優(yōu)選）；在本地經(jīng)紀人使用的多重房源上市系統(tǒng)（Multiple Listing Service，MLS）選取可比物業(yè)（sales comparables）；通過產(chǎn)權(quán)稅務(wù)登記系統(tǒng)（Realist Tax Data，瑞爾李斯特）核驗可比實例的真實性；使用歇爾史威特（Marshall & Swift）公司的住宅造價數(shù)據(jù)庫，查找成本法所需的建安成本數(shù)據(jù)；通過洪水災(zāi)害等核查周邊配套資料；最后，通過瑞爾李斯特（Realist）的自動估價系統(tǒng)（Real AVM）驗證評估結(jié)果。此外，還有估價報告上傳系統(tǒng)，以及估價師培訓(xùn)課程。銀行內(nèi)部也有評估審核軟件稱為“安貸評估經(jīng)理”（LoanSafe Appraisal Manager，LSAM）。上述系統(tǒng)，基本都是Corelogic公司研發(fā)的，以下詳細介紹。
（一）業(yè)務(wù)的委托交互實現(xiàn)數(shù)字化
Soeedy Title and Appraisal Review Services（極速登記與評估服務(wù)）是一款評估業(yè)務(wù)分發(fā)系統(tǒng)。估價作業(yè)人員通過該系統(tǒng)進行業(yè)務(wù)的獲取，包括但不限于項目基本信息、項目交付時間、委托信息等。同時，作為一個分發(fā)平臺，該系統(tǒng)配套了相應(yīng)的分發(fā)規(guī)則、交付規(guī)則、產(chǎn)品規(guī)則等。
（二）評估報告撰寫工具系統(tǒng)化
Appraisers Choice（評估優(yōu)選）是一個獨立的估價作業(yè)平臺。該平臺的核心功能在于房地產(chǎn)信息的整合，并生成評估報告。
（三）案例庫數(shù)字化
MLS（多重房源上市系統(tǒng)）是一個整合區(qū)域房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的平臺，其功能的價值在于估價人員可以在海量的信息中，快速索引、匹配可比案例。同時該平臺的第三方身份，具備較強的客觀性與公允性。
（四）案例調(diào)查的數(shù)字化
Realist Tax Data（瑞爾李斯特）是一款房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)稅務(wù)登記系統(tǒng)。該系統(tǒng)的功能在于從稅務(wù)角度，估價人員可以快速對可比案例的真實性核實，同時對案例詳細信息進行比對、確認，從而達到對案例真實性、客觀性驗證，幫助估價人員合理地進行對比測算。
（五）成本數(shù)據(jù)庫線上化
住宅造價手冊數(shù)據(jù)是美國馬歇爾史威特（Marshall & Swift）公司擁有的一個造價數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫可以動態(tài)提供成本法所需的建安成本數(shù)據(jù)。這些造價數(shù)據(jù)可以幫助估價人員快速、準確地應(yīng)用客觀、合理的成本數(shù)據(jù)，從而確保估價結(jié)果的準確性與客觀性。
（六）報告內(nèi)部初審數(shù)字化
Real AVM（瑞兒自動估價系統(tǒng)）是一款自動估值系統(tǒng)，估價師通過人工測算估值與線上自動估值的偏差度，揭示估價報告估值的合理性。
（七）報告銀行終審數(shù)字化
LoanSafe Appraisal Manager（安貸評估經(jīng)理）是一款由金融機構(gòu)，即報告使用人持有的報告評審系統(tǒng)。用來驗證、質(zhì)疑、差異化使用估價師的評估成果。
綜上，美國房地產(chǎn)評估師在日常業(yè)務(wù)中，從評估業(yè)務(wù)委托分發(fā)、評估作業(yè)、案例選取和核驗、建筑成本等參數(shù)、自動估價系統(tǒng)結(jié)果校驗、估價報告審核等全流程，幾乎90%以上的工作節(jié)點與工作內(nèi)容，均通過線上化、數(shù)字化的方式完成。
由此可見，評估領(lǐng)域信息化數(shù)據(jù)化并不等同于自動估價，自動估價只是其中一個方面，重要的是如何應(yīng)用這些技術(shù)輔助估價。數(shù)據(jù)科技對評估行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三個方面：一是提高評估效率，可以更加高效地進行數(shù)據(jù)處理和分析，?降低人力成本；二是優(yōu)化評估過程，使評估過程更加系統(tǒng)化、?規(guī)范化；三是增強評估的準確性和客觀性，有助于減少人為因素對評估結(jié)果的影響，?提高評估的客觀性和公正性。
四、向遠而行
面向未來，擁抱科技，估價的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化：一是從單一房地產(chǎn)價值評估，發(fā)展為對房地產(chǎn)狀況、市場狀況、物業(yè)價值等全方面評價評估；二是從單一時點的價值評估，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)全生命周期市場價格變化的預(yù)測和監(jiān)測；三是從只關(guān)注時點的市場價值，擴展到考慮實際的收益價值、可能的變現(xiàn)價值；四是從偏重市場比較法，到更看重收益法，看重未來收益現(xiàn)金流預(yù)測，看重未來價格的可支持性；五是從一次現(xiàn)時估價，兼顧到未來可能的續(xù)貸評估、貸后重估、處置估價的連續(xù)性、合理性等；六是從關(guān)注價格的合理性，延伸到估價程序全流程的合規(guī)性，如現(xiàn)場勘察真實性、案例可追溯性、參數(shù)的計算流程和依據(jù)等。房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要運用數(shù)據(jù)科技手段，進行流程再造。
面向未來的不確定性，丘吉爾說過：“運氣只會加持那些信念堅定也有充分準備的人。只有他們，才會真正被幸運擁抱?！蔽覀儠疫\的，謝謝大家！