摘要：起步于2007年的廈門房地產(chǎn)（土地）評估行業(yè)自律公約，至今已有17個年頭了。時移世變，如今自律公約依然枝繁葉茂，持續(xù)庇護著行業(yè)規(guī)范發(fā)展，實屬不易。本文主要回顧自律公約起步階段的艱難，同時也記錄了自律公約在實施過程中不斷隨著法規(guī)的調(diào)整、市場的變化而增刪項目，修正航向。從起步時的需要外力嚴(yán)厲打磨，逐步過渡到自然融入評估工作中，再到主動規(guī)范業(yè)務(wù)流程、共建行業(yè)生態(tài)，不同的階段見證著行業(yè)自律的逐步成熟。十多年來，行業(yè)內(nèi)外環(huán)境皆發(fā)生不少變化，而有群策群力的自律公約模式，行業(yè)就有了定海神針。
關(guān)鍵詞：行業(yè)協(xié)會；自律公約；進程；回顧
2006年12月30日，在廈門市巾幗園會議廳，22家房地產(chǎn)(土地)價格評估機構(gòu)估價師及其從業(yè)人員濟濟一堂，共同參與由市國土資源與房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)價格評估管理委員會主辦，市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會具體承辦的《廈門市房地產(chǎn)（土地）評估行業(yè)制止不正當(dāng)競爭及反商業(yè)賄賂行為自律公約》簽約儀式。
會上協(xié)會副會長王崎做行業(yè)情況及《自律公約》背景情況介紹，副會長梁明煅宣讀《自律公約》，常務(wù)理事林爾靜代表行業(yè)發(fā)言，在會長丁文頂向全體評估機構(gòu)和從業(yè)人員提出恪守公約、遵守國家法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范等要求后，各機構(gòu)代表在《自律公約》上簽章，各估價師、估價員紛紛踴躍上臺在《自律公約》上簽字。
《自律公約》的實施，使廈門市房地產(chǎn)價格評估行業(yè)翻開新的一頁。行業(yè)自律的齒輪由此開始轉(zhuǎn)動起來。一晃十七年過去了，行業(yè)大環(huán)境雖然發(fā)生了翻天覆地的變化，但是當(dāng)時行業(yè)自律的基礎(chǔ)設(shè)計依然適用，《自律公約》經(jīng)多次修訂，依然煥發(fā)著青春。
一、回首向來蕭瑟處，2006年行業(yè)面臨危機
廈門市的房地產(chǎn)（土地）評估行業(yè)自1998年脫鉤改制，至2006年底，具有房地產(chǎn)、土地評估資格的評估機構(gòu)共22家（含3家分支機構(gòu)），有執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師152名，執(zhí)業(yè)的土地估價師122名，全行業(yè)的從業(yè)人員約500人，大多為高學(xué)歷、高素質(zhì)的專業(yè)執(zhí)業(yè)人員，可謂人才濟濟。
與此同時，行業(yè)卻出現(xiàn)不少問題，如:為承攬業(yè)務(wù)惡意壓價競爭；給予委托人或與估價業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的單位、個人以財物或各種名義的回扣、信息費、手續(xù)費等；個別評估機構(gòu)為爭攬業(yè)務(wù)而迎合客戶高估低評的無理要求等。甚至還出現(xiàn)了盜刻機構(gòu)公章，出具虛假報告的惡性違法現(xiàn)象。這些業(yè)內(nèi)的不正當(dāng)交易行為嚴(yán)重違背了公平競爭的市場原則，破壞了市場經(jīng)濟秩序，毒化社會風(fēng)氣，滋生腐敗行為和經(jīng)濟犯罪。
此外，普遍收費過低（如抵押評估報告約250-300元/份）導(dǎo)致估價人員工作不到位，重“量”而忽視“質(zhì)”，報告質(zhì)量無法得到保證，部分機構(gòu)和估價人員簡單克隆報告，匆忙趕報告，千篇一律，錯誤頻出，失去了評估行業(yè)的專業(yè)性和嚴(yán)肅性。這更造成行業(yè)失血過多過快，優(yōu)秀人才外流。估價師地位過低，鮮有人才愿意再進入這行業(yè)。
2006年下半年，廈門首次出現(xiàn)為迎合委托方的無理要求，某些評估機構(gòu)評估人員出現(xiàn)違法犯罪行為的案例。當(dāng)時有4名注冊評估師被刑事拘留，另有3人被取保候?qū)彙＿@些負(fù)面的事件致使評估行業(yè)形象與社會公信力大幅下降，行業(yè)可謂到了“生死存亡”的邊緣。
二、沉舟側(cè)畔千帆過，群策群力共迎轉(zhuǎn)機
問題不是孤立的，2006年，中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳適時出臺《關(guān)于開展治理商業(yè)賄賂專項工作的意見》(中辦發(fā)〔2006〕9號)，各行各業(yè)積極落實。借此東風(fēng)，各評估機構(gòu)在市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的組織下，在市房地產(chǎn)價格評估管理委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，群策群力，反復(fù)推演，可謂嘔心瀝血，最終出臺并共同簽訂了《廈門市房地產(chǎn)(土地)評估行業(yè)制止不正當(dāng)競爭及反商業(yè)賄賂行為自律公約》（以下簡稱“《自律公約》”、“公約”）。
公約內(nèi)容包括：不與相關(guān)單位和部門簽訂業(yè)務(wù)收入返還協(xié)議，不提供回扣性質(zhì)的錢物或消費；不向相關(guān)單位和部門提供變相回扣；不惡意競標(biāo)；使用廈門市統(tǒng)一的《房地產(chǎn)估價委托合同》；拒絕出具虛假、失實報告；嚴(yán)格按照國家土地、房地產(chǎn)估價規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)文本出具估價報告，不得出具任何咨詢類意見書、函件等格式的文件等等。
公約還在市價格主管部門指導(dǎo)下對行業(yè)收費行為進行規(guī)范。最低收費不得低于行業(yè)成本低價傾銷。經(jīng)測算，行業(yè)成本大約為：抵押類及咨詢類約為正常計費標(biāo)準(zhǔn)的60%；拆遷類約為正常計費標(biāo)準(zhǔn)的 80%；司法類以評估價或拍賣價的計費標(biāo)準(zhǔn)的100%。由此不僅制止不正當(dāng)?shù)蛢r競爭，也提高了評估行業(yè)平均利潤率，更全面提升評估報告質(zhì)量。
公約的出臺亦得到得到報告使用方金融機構(gòu)、拆遷單位等的全面支持。公約通過對評估行業(yè)的深度治理，掀翻滋生腐敗的溫床，鏟除商業(yè)賄賂的痼疾，使得評估行業(yè)回歸清朗。
對于違反公約約定的，將受到談話提醒、業(yè)內(nèi)通報、限期整改、公開譴責(zé)、違約處理，直至通報行業(yè)主管部門建議予以降級處理等。違約行為如涉及行政處罰、刑事處罰和民事賠償責(zé)任時，由協(xié)會上報有關(guān)部門處理。
公約要落地，就要有抓手。抓手有兩點：抵押及咨詢類評估報告均在協(xié)會加蓋評估報告?zhèn)浒刚潞蟪鼍?。?dāng)時的市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心大力支持行業(yè)自律，不收取未經(jīng)協(xié)會備案的抵押評估報告。未履行履約保證金和風(fēng)險保證金制度要求的機構(gòu)將不予備案，機構(gòu)并承擔(dān)違約責(zé)任。履約保證金5萬元協(xié)會代管，用于對違約行為的處罰；風(fēng)險保證金按每一筆業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費的20%提存，滿三年后可按月提取，用于企業(yè)風(fēng)險防范。
三、不破樓蘭終不還，迎難而上說到做到
公約簽署容易，但落實不易，因為這意味著協(xié)會秘書處要參與到每一筆的抵押類及咨詢類評估報告的流轉(zhuǎn)中去。秘書處迎難而上，自律的決心有多大，秘書處的努力就有多大。
2007年1月2日起，協(xié)會秘書處就開始設(shè)立專崗接受機構(gòu)的報告?zhèn)浒?，在機構(gòu)的每一份抵押類及咨詢類評估報告上加蓋協(xié)會備案章（含正式報告和底檔），并填寫上各個機構(gòu)專屬的備案號，并留下相對應(yīng)的紙質(zhì)摘要頁。備案的前提是該單位的履約保證金已繳，本份報告的發(fā)票已經(jīng)開具，并將發(fā)票編號寫入摘要頁，留底。抵押類及咨詢類評估報告在協(xié)會統(tǒng)一備案，確保報告納入公約的監(jiān)管視野之中。
1月4日，秘書處印制好統(tǒng)一版本的《房地產(chǎn)估價合同》示范合同，由機構(gòu)領(lǐng)取使用。之后的報告?zhèn)浒福讬n需附經(jīng)客戶簽章的合同。由此確保客戶對公約有基本了解，成為機構(gòu)落實公約的監(jiān)督方。
1月5日緊急召開的全體評估機構(gòu)會議決定需報送2006年全年抵押報告清單報備，防止機構(gòu)以“是簽訂公約前的業(yè)務(wù)”為借口按舊模式承攬新項目，同時要求簽約機構(gòu)及時繳納履約保證金。這些要求在9日召開全體評估機構(gòu)會議前就全部落實到位。16日晚上的第三次會議就報告?zhèn)浒傅腂UG進行修復(fù)，統(tǒng)一要求報告?zhèn)浒负蠹幢阃思廊恍枰U納風(fēng)險保證金，并就評估報告的修改進行流程規(guī)范。更重要的是，會議及時對未按照要求如實提供2006年全年抵押報告清單的某一簽約機構(gòu)進行處罰，公約收到第一筆“自愿捐款”。密集的全體評估機構(gòu)會議和及時解決出現(xiàn)的問題，讓所有人都知道這次公約是真格的，不是喊口號的。
1月份后，所有的評估公司都開通了風(fēng)險保證金共管賬戶（與協(xié)會共管），2月上旬將業(yè)務(wù)臺賬電子版發(fā)至秘書處，秘書處一筆一筆與留存的摘要頁進行核對，核實各個公司上月應(yīng)存的風(fēng)險保證金金額后反饋機構(gòu)。隨后1月份各機構(gòu)繳納風(fēng)險保證金的進賬憑據(jù)唧唧吱吱地全部傳真回協(xié)會。
超強度超負(fù)荷運作的2007年春節(jié)前，秘書處配合評估部落地了公約的各項規(guī)定也修復(fù)了不少運行中的BUG。如正式報告出具后存在的報告修改問題，報告作廢的登記問題等等。隨后，在第一季度結(jié)束后順利開展了第一次機構(gòu)之間的例行執(zhí)業(yè)情況互檢，結(jié)果良好。至此《自律公約》終于算初步扎下了根，活了。
四、春風(fēng)不改舊時波，自律體系不斷升級
2007年，共同組織機構(gòu)互檢達(dá)7次，查處4起違反《自律公約》行為，全年手工備案評估報告39573件，評估總值達(dá)到919.7億元。此外，以查處違約行為收取到的自愿捐款為主，組織開發(fā)了抵押評估報告網(wǎng)上備案系統(tǒng)。2008年起使用的備案系統(tǒng)通過線上登記備案信息及在書面報告貼上與之對應(yīng)的唯一防偽條形碼這一方式，解決無論嚴(yán)寒酷署，每一份評估報告都需要完整地被送到協(xié)會秘書處進行現(xiàn)場備案的問題。
2008年9月1日起，估價人員勘察評估現(xiàn)場必須佩戴行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一制作的胸卡，并至少要在建筑主體外及具體單元號標(biāo)識前戴胸卡留影。此現(xiàn)場照片也需放入評估底檔，且作為機構(gòu)互檢項目之一。此舉是保證估價人員確實按要求對現(xiàn)場進行查勘的手段，一直沿用至今。
2008年12月30日召開《自律公約》簽約二周年紀(jì)念會。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、中國土地估價師協(xié)會、省房地產(chǎn)價格評估管理委員會、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、省土地評估行業(yè)協(xié)會發(fā)來賀信、賀電。實踐兩年后，修訂后的《自律公約》亦在會上發(fā)布。
2010年年底，協(xié)會舉辦《合作互利 共謀發(fā)展——評估行業(yè)紀(jì)念自律公約實施三周年征文活動》，并召開征文交流研討會。本次征文活動共征集82篇文章。行業(yè)自律使得行業(yè)由原來被動地等待政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃佑行У淖月杀O(jiān)管。
2011年3月，再次組織修訂《自律公約》及其細(xì)則。4月，根據(jù)修訂后的《自律公約》，協(xié)會自律監(jiān)察部下增設(shè)評估行業(yè)自律監(jiān)察處，并投票選舉產(chǎn)生主任、副主任。這樣，例行互檢以及違約行為處理，有了更為公開公正公平的方式。
2012年3月，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估委托合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)正式上線，經(jīng)備案后的評估委托在撤銷前不再接受其他機構(gòu)委托，由此解決了困擾多年的一個行業(yè)痼疾，即委托人多處委托及詢價，多個機構(gòu)評估人員查勘現(xiàn)場出具草稿報告重復(fù)勞動，委托人再從多份草稿報告中擇一正式委托出具報告。委托合同備案維護了評估報告的權(quán)威及行業(yè)的尊嚴(yán)。
2012年9月，協(xié)會評估部編印并發(fā)放《廈門市房地產(chǎn)價格評估現(xiàn)場勘查工作手冊》，從業(yè)人員人手一冊，推動評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化，提高評估報告質(zhì)量，進一步為公約服務(wù)。
2014年再次修訂《自律公約》及其細(xì)則，選舉新的房地產(chǎn)評估自律監(jiān)察處成員，并于4月份、9月份兩度組織評估機構(gòu)互檢工作。
2015年1月1日，《福建省物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格有關(guān)問題的通知》（閩價服〔2014〕413號）下達(dá)，房地產(chǎn)價格評估專業(yè)服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價。《自律公約》第一時間調(diào)整收費方面的約定，強調(diào)落實明碼標(biāo)價制度，要求機構(gòu)在經(jīng)營場所醒目位置公示收費標(biāo)準(zhǔn)，并將各機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)抄送協(xié)會。此外還及時修改了《房地產(chǎn)評估委托合同》相關(guān)條款。
2016年12月《資產(chǎn)評估法》施行，《自律公約》及其細(xì)則、《房地產(chǎn)評估委托合同》均及時組織進行了修訂。2013年至2016年，全行業(yè)通過系統(tǒng)估價報告?zhèn)浒?6.8萬余件，估價委托合同備案22.8萬余件。
2017年3月15日，開通了估價報告核驗系統(tǒng)，供報告相關(guān)使用人通過備案編碼及關(guān)鍵字段查詢估價報告是否經(jīng)正規(guī)備案。并核實紙質(zhì)報告中主要內(nèi)容與備案報告的是否一致。實現(xiàn)在線實時查詢，使得偽造報告無所遁形。此舉深受金融機構(gòu)的歡迎，通過系統(tǒng)核驗報告真實性成為使用報告前的標(biāo)準(zhǔn)動作。
2019年9月，根據(jù)市住房局《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的通知》（廈房〔2019〕68號），制訂《關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)估價報告出具行為的通知》，禁止“預(yù)評估”等擾亂行業(yè)秩序行為。
2020年7月，發(fā)布房地產(chǎn)估價權(quán)屬證明核驗系統(tǒng)。這樣估價報告中的權(quán)屬證明均可通過市住房局進行權(quán)屬核驗，并可查實權(quán)屬抵押、查封情況，有效識別虛假權(quán)屬證明信息。
2022年3月，上線公益性的房地產(chǎn)估價行業(yè)評估業(yè)務(wù)分發(fā)系統(tǒng)，至今已有工商銀行、交通銀行、郵儲銀行等約20家金融機構(gòu)通過此分發(fā)系統(tǒng)進行業(yè)務(wù)委托。不少行政機關(guān)及事業(yè)單位相關(guān)項目也通過此系統(tǒng)抽取評估機構(gòu)。
2024年6月，經(jīng)全體評估機構(gòu)會議確定，因疫情停擺的機構(gòu)互檢重新啟動，并已完成本年度首次互檢工作……
結(jié)語：年復(fù)一年又一年，公約已成為空氣一樣的存在。從2007年簽署公約起，行業(yè)自律的根就深深扎入每個行業(yè)機構(gòu)及從業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為中。每次遇到新的挑戰(zhàn)，機構(gòu)負(fù)責(zé)人總是會坐到一起來，群策群力，共謀出路。由公約衍生出來的評估報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)、評估委托合同備案系統(tǒng)、估價權(quán)屬證明核驗系統(tǒng)、評估業(yè)務(wù)分發(fā)系統(tǒng)也不斷升級迭代，為行業(yè)規(guī)范發(fā)展保駕護航。好事盡從難處得,少年無向易中輕，行業(yè)自律的路沒有終點，行業(yè)協(xié)會的意義就在于擁有堅持的力量。
本文主要參考廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會內(nèi)部月刊《房市與中介》各年合訂本，以及歷年理事會工作報告及部分內(nèi)部文件，過于繁雜，因而未一一注釋。
作者：林永洪
工作單位：廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會