摘要：今年是《城市房地產(chǎn)管理法》頒布30周年，該法律確立了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，這兩項(xiàng)制度對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)以及促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展起到了重要作用。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在中房學(xué)的領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)展三十年。做為一名估價(jià)師見(jiàn)證了行業(yè)的快速發(fā)展，本文從個(gè)人執(zhí)業(yè)過(guò)程中幾個(gè)小故事進(jìn)行分享行業(yè)的變化，在客戶不同需求下不斷成長(zhǎng)，從數(shù)字到價(jià)值，不斷積累經(jīng)驗(yàn)向?qū)I(yè)化發(fā)展，從簡(jiǎn)單的數(shù)字計(jì)算逐步向?yàn)榭蛻籼峁┯袃r(jià)值的服務(wù)轉(zhuǎn)變。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；數(shù)字；價(jià)值
一、其實(shí)業(yè)務(wù)量不是問(wèn)題
（一）初涉房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)、滿心疑惑
九十年代末進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，第一次跟估價(jià)前輩去查勘現(xiàn)場(chǎng)是深圳市怡景花園的一套住宅，在公交車(chē)上我問(wèn)前輩，這一份評(píng)估報(bào)告收多少錢(qián)？“500塊”，我默默地算了一下，200份也不過(guò)10萬(wàn)塊錢(qián)，公司養(yǎng)一堆人能掙錢(qián)嗎？況且有這么大的業(yè)務(wù)量嗎？一個(gè)月幾百份報(bào)告可能嗎？前輩看出我的顧慮寬慰我說(shuō)：“做得好業(yè)務(wù)量不少的、不象你想象中的那么難”。這個(gè)行業(yè)太小了，我是繼續(xù)還是換個(gè)行業(yè)？還好沒(méi)有下車(chē)，見(jiàn)證了后來(lái)三十年的蓬勃發(fā)展，小行業(yè)也有大發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)量迅猛增長(zhǎng)，帶來(lái)了自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)的發(fā)展
2000年初加入世聯(lián)評(píng)估首先是跑盤(pán)、手繪樓盤(pán)地圖、調(diào)查并做好價(jià)格表，然后根據(jù)公司EVS自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)樓盤(pán)制作要求，完成數(shù)據(jù)收集與錄用、RP值的計(jì)算等。當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)學(xué)習(xí)香港五大行的經(jīng)驗(yàn)，主要是為內(nèi)部估價(jià)師使用，而在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)積累下，迎來(lái)了大數(shù)據(jù)全面發(fā)展、作業(yè)模式的變化，從當(dāng)初是否有業(yè)務(wù)量到個(gè)人貸款評(píng)估報(bào)告每月持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)帶來(lái)了各評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，從人工1.0的模式向數(shù)據(jù)2.0發(fā)展，科技的發(fā)展對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。隨著市場(chǎng)化成交案例透明度不斷提高，自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)在金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門(mén)廣泛推廣，緊隨科技進(jìn)步推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。而今，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正在采用創(chuàng)新的方法和技術(shù)，如人工智能、大數(shù)據(jù)分析和區(qū)塊鏈等，來(lái)提高評(píng)估的準(zhǔn)確性和效率。這些創(chuàng)新實(shí)踐為客戶提供了更加精準(zhǔn)和個(gè)性化的價(jià)值服務(wù)。
二、專(zhuān)業(yè)上對(duì)靈魂的拷問(wèn)
（一）你們有專(zhuān)業(yè)期刊嗎？
第一次跟市場(chǎng)人員一起去銀行拜訪客戶，銀行信貸部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)拿起桌上一本世聯(lián)期刊問(wèn)我們，你們公司有專(zhuān)業(yè)期刊嗎？靜默、尷尬……，原來(lái)承接評(píng)估業(yè)務(wù)，除了跑得勤快，還要有專(zhuān)業(yè)武器和工具。專(zhuān)業(yè)期刊對(duì)我影響一直持續(xù)多年，小小的估價(jià)師不僅可以寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，也能在四方格子里一展自己的文采，專(zhuān)業(yè)文章的撰寫(xiě)在提升估價(jià)師專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和對(duì)外傳遞專(zhuān)業(yè)觀點(diǎn)方面非常重要。專(zhuān)業(yè)刊物為一線估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)沉淀、前瞻技術(shù)應(yīng)用探討起到了載體的作用，同時(shí)在那個(gè)沒(méi)有電子刊物、紙媒發(fā)達(dá)的時(shí)代及時(shí)向客戶傳遞估價(jià)師觀點(diǎn)、市場(chǎng)信息、案例分享等。行業(yè)發(fā)展離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)信息分享，現(xiàn)在有更多的路徑、方式宣傳和發(fā)表專(zhuān)業(yè)觀點(diǎn)，期待行業(yè)更加開(kāi)放、健康。
（二）兄弟，你這樣做估價(jià)行業(yè)就完了
第一次服務(wù)外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)擬進(jìn)入深圳拿地開(kāi)發(fā)投資咨詢項(xiàng)目，洋洋灑灑多種方法計(jì)算出結(jié)果，在向公司高層內(nèi)部匯報(bào)評(píng)審時(shí)，老板聽(tīng)完說(shuō)了一句：“兄弟，你這樣做估價(jià)行業(yè)就完了”，崩了……徹底崩了，我怎么就把估價(jià)行業(yè)做完了呢，不都是按標(biāo)準(zhǔn)做的測(cè)算嗎？后來(lái)在項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)智慧的力量下出色地完成了本項(xiàng)目，通過(guò)了市場(chǎng)驗(yàn)證。后來(lái)我又復(fù)了次盤(pán)，從第一稿、第二稿到終稿結(jié)果，真的是醍醐灌頂：評(píng)估行業(yè)是個(gè)傳統(tǒng)的行業(yè)，估價(jià)方法是固定的方法，但是市場(chǎng)是不斷變化的，遵循市場(chǎng)規(guī)律、我們要學(xué)會(huì)用科學(xué)的工具、前瞻的眼界預(yù)測(cè)未來(lái)，不是一成不變的套用公式，而是對(duì)市場(chǎng)的判斷，通過(guò)方法論計(jì)算幫客戶解決問(wèn)題。從數(shù)字到價(jià)值，實(shí)現(xiàn)從0到1質(zhì)的變化，不僅是計(jì)算出來(lái)數(shù)字結(jié)果，是一系列論證下的數(shù)字內(nèi)涵，真正幫客戶實(shí)現(xiàn)價(jià)值。正所謂，估價(jià)測(cè)算雖然不是像建筑設(shè)計(jì)那樣的“創(chuàng)意行業(yè)”，但它們也可以是充滿創(chuàng)造力的。
（三）修正因素為什么選這些？為什么修正2？
估價(jià)的魅力在于市場(chǎng)的千變?nèi)f化，房地產(chǎn)市場(chǎng)特征之一的獨(dú)特性說(shuō)明了沒(méi)有任何一宗物業(yè)是相同的。記得第一次在北京向天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)匯報(bào)測(cè)算結(jié)果時(shí)，當(dāng)場(chǎng)客戶拋出問(wèn)題：“為什么選這些修正因素，為什么修正指數(shù)是2,不是3？”，在未來(lái)多年執(zhí)業(yè)過(guò)程中我們經(jīng)常會(huì)碰到客戶這樣問(wèn)，但當(dāng)時(shí)面對(duì)突然發(fā)問(wèn)還是有點(diǎn)懵圈，暗自想這不是行業(yè)經(jīng)驗(yàn)嗎？怎么會(huì)提出這樣問(wèn)題？找碴？挑刺？大意了？準(zhǔn)備不足？應(yīng)該多從案例、市場(chǎng)上提取有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)才能做到臨危不亂。問(wèn)題回答代表著專(zhuān)業(yè)人士的能力、讓客戶信服的態(tài)度，由于每一單業(yè)務(wù)都對(duì)應(yīng)著客戶明確的委托目的，因此深入理解客戶需求，是估價(jià)師的基本功，積累參數(shù)的形成，讓紙面的數(shù)字實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值是帶給我們職業(yè)生涯可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，這充分說(shuō)明了估價(jià)服務(wù)已經(jīng)從單純的數(shù)字計(jì)算，發(fā)展成為提供市場(chǎng)洞察和戰(zhàn)略建議的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。估價(jià)師利用先進(jìn)的數(shù)據(jù)分析技術(shù)和市場(chǎng)研究，為客戶提供更深層次的決策支持。
三、從被動(dòng)服務(wù)到主動(dòng)參與，與客戶建立良好的關(guān)系
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正在從被動(dòng)提供服務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)參與客戶的資產(chǎn)管理和決策過(guò)程。估價(jià)師通過(guò)深入了解客戶的需求和目標(biāo)，提供定制化的價(jià)值服務(wù)和戰(zhàn)略建議。
（一）2003年客戶寄來(lái)的板藍(lán)根沖劑
2003年SARS來(lái)勢(shì)洶洶，深圳市整個(gè)城市板藍(lán)根沖劑脫銷(xiāo)，根本買(mǎi)不到，當(dāng)收到某醫(yī)藥公司派人送來(lái)了一箱板藍(lán)根沖劑，分給同事時(shí)瞬間被客戶的行動(dòng)所感動(dòng)，這是我曾經(jīng)服務(wù)過(guò)的一家客戶，為該公司提供項(xiàng)目改造可行性研究分析服務(wù)。我們作為一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)得到客戶認(rèn)可的前提下，換得相互尊重和關(guān)心。
（二）我們就是按著你們出的方案實(shí)施
城市更新項(xiàng)目的成功關(guān)鍵在于其經(jīng)濟(jì)可行性，這不僅滿足了政府在土地出讓時(shí)對(duì)歷史文化建筑的保護(hù)要求，而且實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代元素與歷史遺產(chǎn)的有效融合。我們項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)深入分析了當(dāng)?shù)丶?xì)分市場(chǎng)和全國(guó)范圍內(nèi)的類(lèi)似成功案例，制定了一個(gè)既符合當(dāng)?shù)靥厣挚沙掷m(xù)的方案，以供客戶決策。這一方案最終得到了市場(chǎng)的驗(yàn)證，將報(bào)告書(shū)中的構(gòu)想轉(zhuǎn)化為了生動(dòng)的實(shí)踐案例?？蛻魧?duì)我們的方案贊不絕口，每次會(huì)面時(shí)都會(huì)提及項(xiàng)目是按照我們的方案實(shí)施的，這不僅是對(duì)我們專(zhuān)業(yè)服務(wù)的高度認(rèn)可，也是對(duì)我們團(tuán)隊(duì)能力的肯定。因此，解決客戶問(wèn)題不僅是估價(jià)師的職業(yè)追求，更是激勵(lì)我們不斷前進(jìn)的動(dòng)力。
（三）第一次在香港國(guó)際仲裁中心專(zhuān)家出庭作證
作為一名持有美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)員（MAI）資格的房地產(chǎn)估價(jià)師，2013年受香港某知名律所的委托，除提供山東省某工業(yè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告之外，合約還明確要求提供評(píng)估后續(xù)專(zhuān)家顧問(wèn)與專(zhuān)家證人的服務(wù)。當(dāng)站在香港中環(huán)香港國(guó)際仲裁中心看著藍(lán)天、維多利亞港時(shí)，我想另一方委托執(zhí)證的是香港某一會(huì)計(jì)師事務(wù)所測(cè)量師，怎么著，從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、土地規(guī)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地交易案例各方面都應(yīng)該是我的優(yōu)勢(shì)，我必須為我方委托人的爭(zhēng)取最大權(quán)益。出庭前明確我用中文，現(xiàn)場(chǎng)仲裁庭配備翻譯人員，在陳述完我的評(píng)估觀點(diǎn)之后，接受被告、原告兩方律師的盤(pán)問(wèn)及執(zhí)證，整體過(guò)程比較流暢沒(méi)有過(guò)多的火爆爭(zhēng)議。事后總結(jié)：出庭前與律師充分溝通、做足功課而專(zhuān)業(yè)（資料準(zhǔn)備充分、預(yù)測(cè)可能的問(wèn)題）、執(zhí)證中數(shù)據(jù)須有理有據(jù)、表述邏輯清晰（讓翻譯人員能理解有效傳遞意見(jiàn)）、避免拖泥帶水引起不必要的爭(zhēng)議問(wèn)題。后續(xù)該律所還因我當(dāng)時(shí)較好的現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)表現(xiàn)，有過(guò)更多接觸與業(yè)務(wù)推薦。這就是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的魅力，作為一名專(zhuān)業(yè)人員，不斷接受挑戰(zhàn)不斷總結(jié)成長(zhǎng)。估價(jià)服務(wù)已由從單獨(dú)的房產(chǎn)評(píng)估，轉(zhuǎn)變?yōu)榭珙I(lǐng)域、跨行業(yè)的協(xié)同合作。估價(jià)師與金融、法律、稅務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)家合作，為客戶提供一站式的房地產(chǎn)解決方案。
四、這是一份可以做到老的行業(yè)
（一）讀AI課程獲取會(huì)員資格
2007年參加美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)培訓(xùn)及會(huì)員資格考試，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、方法、應(yīng)用充滿著好奇，感慨于國(guó)外交易數(shù)據(jù)的透明，多種統(tǒng)計(jì)方法在估價(jià)行業(yè)的應(yīng)用，尤其是投資人最為看重的收益法，不同場(chǎng)景不同模式不同參數(shù)確定的依據(jù)分析，讓人大開(kāi)眼界。除了估價(jià)技術(shù)方法上的提高外，每門(mén)課程的培訓(xùn)講師基本上是銀發(fā)蒼蒼的美國(guó)估價(jià)師，他們對(duì)估價(jià)行業(yè)的熱愛(ài)，對(duì)專(zhuān)業(yè)的赤誠(chéng)之心，讓我感動(dòng)的同時(shí)也讓我發(fā)現(xiàn)這一份值得付出可以終身職業(yè)的行業(yè)。
（二）專(zhuān)家評(píng)審中的不斷進(jìn)步
從最初的報(bào)告撰寫(xiě)到機(jī)構(gòu)內(nèi)部的三審流程，再到目前的外部評(píng)審工作，我的職業(yè)生涯不斷進(jìn)步和拓展。作為一名軍隊(duì)房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家，我深感榮幸同時(shí)也肩負(fù)著重大的責(zé)任。在線上評(píng)審或現(xiàn)場(chǎng)踏勘的過(guò)程中，深受其他專(zhuān)家們敬業(yè)精神的感染。無(wú)論是南部省行業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)或秘書(shū)長(zhǎng)，還是機(jī)構(gòu)的董事長(zhǎng)，他們依然堅(jiān)守在工作的第一線，晚上加班審核軍產(chǎn)報(bào)告，提供詳盡的評(píng)審意見(jiàn)，并指導(dǎo)估價(jià)師進(jìn)行報(bào)告的完善與修訂，這種專(zhuān)業(yè)精神和敬業(yè)態(tài)度值得學(xué)習(xí)和尊敬。在與專(zhuān)家的共同工作中，我不斷積累相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。我經(jīng)常與其他專(zhuān)家交流，認(rèn)為評(píng)審軍隊(duì)項(xiàng)目是一項(xiàng)極具挑戰(zhàn)性的任務(wù)，尤其是在厘清附件內(nèi)容時(shí)，需要投入大量的時(shí)間和精力進(jìn)行資料梳理和信息整理。每種資產(chǎn)類(lèi)型、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬以及評(píng)估目的都有其獨(dú)特性，這些特點(diǎn)不斷激勵(lì)我們追求專(zhuān)業(yè)上的精進(jìn)。
作為估價(jià)師，我們必須具備良好的綜合素質(zhì)、清晰的邏輯思維能力以及準(zhǔn)確的表達(dá)和溝通技巧。正如古語(yǔ)所說(shuō)，“活到老，學(xué)到老”，持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，以適應(yīng)不斷變化的行業(yè)需求。
五、結(jié)語(yǔ)
三十年我們見(jiàn)證了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。自法律明確規(guī)定實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和人員資格認(rèn)證制度以來(lái)，我們已走過(guò)了三十個(gè)春秋。在這一過(guò)程中，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)引領(lǐng)著行業(yè)不斷前行，實(shí)現(xiàn)了從素質(zhì)提升到服務(wù)模式創(chuàng)新的全方位發(fā)展。
三十年，不僅是一個(gè)時(shí)間的節(jié)點(diǎn)，更是一個(gè)發(fā)展的里程碑。在行業(yè)的上升期，我們滿懷激情，不斷開(kāi)拓進(jìn)?。辉诮?jīng)濟(jì)調(diào)整期，我們勇于創(chuàng)新，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)以其獨(dú)特的魅力和潛力，不斷吸引著一代又一代的專(zhuān)業(yè)人士投身其中。
展望未來(lái)，我們滿懷期待。期待行業(yè)能夠繼續(xù)以創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以專(zhuān)業(yè)為基石，迎接更加精彩和燦爛的明天。讓我們攜手并進(jìn)，共同書(shū)寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)新的篇章！
作者：曹亞琨
工作單位：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司