123456成年免费视频,国产AV无码一区二区,成人黄色电影网,九一国产精品视频,青草青99久久99九九99九九九,91短视频版在线观看www,sesese在线观看

目前為房地產(chǎn)稅收服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)主要有兩種情形：一是存量房交易征收契稅核定交易價(jià)格的環(huán)節(jié)，二是未來(lái)征收房地產(chǎn)稅時(shí)評(píng)估房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值。第一種情況是伴隨著存量房日常交易時(shí)發(fā)生的，第二種情況還處于房地產(chǎn)稅改革研究之中，屬于研究范疇，還有沒(méi)正式開(kāi)展。但服務(wù)于存量房交易契稅征管的評(píng)估卻是在房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估空轉(zhuǎn)試點(diǎn)和研究的時(shí)候發(fā)展起來(lái)的，是房地產(chǎn)稅改革成果的轉(zhuǎn)化。本文將沿著房地產(chǎn)稅改革相關(guān)時(shí)間軸介紹為房地產(chǎn)稅收服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展及演變歷程。

一、房地產(chǎn)稅改革歷程

我國(guó)從2003年開(kāi)始加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革進(jìn)程，選擇北京、丹東、重慶、南京、深圳和寧夏吳忠市六個(gè)地區(qū)作為首批房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)地區(qū)，從此開(kāi)始了我國(guó)探討研究批量評(píng)估的歷史。總結(jié)2003年以來(lái)的改革進(jìn)程，中國(guó)房地產(chǎn)稅改革可以劃分為以下幾個(gè)階段。

（一）起步階段

從2004年至2005年，可以稱(chēng)為房地產(chǎn)稅改革的起步階段。在這個(gè)階段，國(guó)家選定了六個(gè)城市開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在試點(diǎn)地區(qū)分別開(kāi)展了批量評(píng)稅的理論研究工作，并取得了階段性成果。北京市地方稅務(wù)局完成了成本法批量評(píng)估模型的研究工作，并開(kāi)發(fā)了可以完成成本法批量評(píng)估任務(wù)的CAMA系統(tǒng)。其他五個(gè)試點(diǎn)地區(qū)都接受了北京市成本法批量評(píng)估的研究成果。這個(gè)時(shí)期，南京市地方稅務(wù)局研究了基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正批量評(píng)估方法，分別通過(guò)市場(chǎng)法、收益法和成本法測(cè)算區(qū)片標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格，并建立修正系數(shù)體系，從而可以借助于計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)南京市房地產(chǎn)的批量評(píng)估任務(wù)，這被稱(chēng)為“南京模式”。重慶市財(cái)稅局也系統(tǒng)研究了基于三大經(jīng)典估價(jià)理論的批量評(píng)估方法，并且研發(fā)了重慶市計(jì)算機(jī)輔助房地產(chǎn)批量評(píng)稅系統(tǒng)。在這個(gè)階段，重慶市的CAMA系統(tǒng)是全部六個(gè)地區(qū)中設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)最完善的，這個(gè)系統(tǒng)采用了當(dāng)時(shí)最流行的軟件開(kāi)發(fā)模式——BS模式（瀏覽器服務(wù)器模式），具有用戶(hù)界面美觀大方，功能齊全完整，擴(kuò)展性良好的特點(diǎn)。此外，重慶市的CAMA還植入了地理信息系統(tǒng)分析軟件ArcGIS，能夠開(kāi)展房地產(chǎn)數(shù)據(jù)空間分析。深圳市借鑒了當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的研究成果，基于當(dāng)?shù)叵鄬?duì)比較完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，已經(jīng)能夠比較好地完成批量評(píng)估任務(wù)，只可惜受到數(shù)據(jù)限制深圳的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)并不能簡(jiǎn)單地推廣到其他地區(qū)。

（二）深化階段

從2006至2008年，房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)由六個(gè)擴(kuò)大到十個(gè)，新增加了河南省、安徽省、福建省的某些地級(jí)市及大連市的個(gè)別城區(qū)。目的是為了將六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推廣，并加以深化。在這個(gè)階段發(fā)現(xiàn)，推廣首批六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)批量評(píng)估研究成果并非易事，一些前期經(jīng)驗(yàn)存在偏差，甚至是錯(cuò)誤。例如，因?yàn)槌杀痉ㄊ且环N非常模型化的方法，原本以為成本法批量評(píng)估最為簡(jiǎn)單，將土地價(jià)值加上建筑物價(jià)值就可以得出評(píng)估結(jié)果。但事實(shí)并非如此，因?yàn)槲覈?guó)住宅形式主要是高層建筑，一個(gè)小區(qū)往往又有多棟住宅樓，如何將小區(qū)土地分?jǐn)偟矫恳粦?hù)住宅上是一個(gè)極難解決的問(wèn)題。我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)和生活習(xí)慣差異很大，影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素紛繁復(fù)雜。此外，房地產(chǎn)交易真實(shí)案例的獲取是普遍存在的困難。上述原因?qū)е率袌?chǎng)法批量評(píng)估模型運(yùn)用到課稅估價(jià)實(shí)踐上存在很大困難。

（三）實(shí)踐階段

從2009年至今可以稱(chēng)為實(shí)踐階段。這個(gè)階段的顯著標(biāo)志是前期試點(diǎn)成果的提煉和實(shí)踐嘗試，丹東市和杭州市的批量評(píng)估軟件被推薦為全國(guó)批量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)軟件，作為將來(lái)房地產(chǎn)稅正式實(shí)施的備選軟件。丹東市的評(píng)估軟件功能完善，特別是房地產(chǎn)信息和納稅人信息的數(shù)據(jù)管理功能比較完善，與我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)登記制度配合的比較科學(xué)合理。這個(gè)軟件另外一個(gè)特點(diǎn)是軟件包括了以市場(chǎng)法、收益法和成本法為基礎(chǔ)的批量評(píng)估模型，具有標(biāo)準(zhǔn)CAMA的基本功能。杭州市既不屬于首批六個(gè)試點(diǎn)城市和地區(qū)，也不屬于擴(kuò)大試點(diǎn)后的十個(gè)城市和地區(qū)。但是杭州市財(cái)政局直屬征收管理局為了提高房地產(chǎn)契稅征收管理水平，從2006年10月開(kāi)始籌劃建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)，2007年3月正式啟動(dòng)這項(xiàng)工作，2008年4月系統(tǒng)開(kāi)發(fā)完成投入試運(yùn)行。杭州市的這套軟件雖然不是為了建立房地產(chǎn)稅批量評(píng)估系統(tǒng)而開(kāi)發(fā)的，但是卻具備了批量評(píng)估軟件的基本功能，而且是應(yīng)用在稅收征管實(shí)踐上的唯一一套軟件，其效果已經(jīng)得到了實(shí)踐檢驗(yàn)。杭州市的這套評(píng)估軟件的理論基礎(chǔ)是房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正評(píng)估法，該方法有效應(yīng)用的前提條件是全面系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。因此，杭州的模式或經(jīng)驗(yàn)是指明了房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估的工作模式，即首先進(jìn)行系統(tǒng)全面的市場(chǎng)調(diào)查，然后測(cè)算住房的基準(zhǔn)價(jià)格，并建立基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)體系，最后將這些內(nèi)容轉(zhuǎn)化成計(jì)算機(jī)支持的批量評(píng)估系統(tǒng)。杭州市從實(shí)際征收的房地產(chǎn)契稅出發(fā)，建立和開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)，不僅提高了契稅征管水平，而且還為房地產(chǎn)稅的實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。杭州經(jīng)驗(yàn)標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)稅改革研究進(jìn)入了實(shí)踐階段。

北京市于2009年也開(kāi)展了住宅小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算評(píng)估實(shí)踐工作。中國(guó)人民大學(xué)土地管理系負(fù)責(zé)調(diào)查北京市高價(jià)住宅小區(qū)，測(cè)算高檔住宅小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格，并建立基準(zhǔn)價(jià)格修正體系。這也是房地產(chǎn)稅改革從理論走向?qū)嵺`的一個(gè)過(guò)程和嘗試。

二、房地產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估

國(guó)家從2003年開(kāi)始深化房地產(chǎn)稅改革，國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估技術(shù)的研究。研究集中在如何采用三大經(jīng)典評(píng)估方法，運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)。通過(guò)兩批次的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)取得了一定成果，具體如下。

（一）成本法批量評(píng)估技術(shù)

成本法的基本理論非常模型化，即房地產(chǎn)價(jià)值=土地評(píng)估價(jià)值+建筑物評(píng)估價(jià)值。目前，我國(guó)各個(gè)城市普遍建立了基準(zhǔn)地價(jià)及更新制度，每個(gè)城市都具有基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正方法可以評(píng)估城市的每一宗土地的價(jià)值。如果根據(jù)建筑物的不同結(jié)構(gòu)、用途、建筑材料、裝修、設(shè)備設(shè)施等事先測(cè)算得出建筑物的重置成本單價(jià)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)獲得建筑物面積，就可以評(píng)估得到建筑物的價(jià)值。因此，從理論上來(lái)看，成本法似乎最適合采用批量評(píng)估技術(shù)評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值。

北京市是最早開(kāi)展成本法批量評(píng)估技術(shù)研究的試點(diǎn)城市，北京市有相對(duì)較為完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，北京地稅局委托測(cè)算了北京市不同結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的建安成本。以此為基礎(chǔ)北京市建立了成本法批量評(píng)估模型，并且成為首批6個(gè)試點(diǎn)地區(qū)中其他5個(gè)地區(qū)的學(xué)習(xí)榜樣。事實(shí)上，成本法可以較好地解決部分商業(yè)房地產(chǎn)（例如，寫(xiě)字樓、政府辦公樓、購(gòu)物中心等）和工業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估問(wèn)題。但是對(duì)于住宅而言，成本法存在著難以克服的缺陷或者說(shuō)存在尚未解決的研究難題。我國(guó)住宅形式主要是多層和高層集中居住為主，幾棟住宅樓共同占有一宗小區(qū)土地，住宅小區(qū)的全體業(yè)主成為這一宗土地的共同使用權(quán)人。運(yùn)用成本法就必須知道每套住房所分?jǐn)偟耐恋胤诸~（面積或價(jià)值），才能通過(guò)土地評(píng)估方法獲得每套住房的土地價(jià)值。這個(gè)問(wèn)題在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域和估價(jià)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域都還沒(méi)有得到解決。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)有三種土地分?jǐn)傆^點(diǎn)：第一，根據(jù)面積分?jǐn)?，即根?jù)每套住房的建筑面積占該土地上全部建筑面積比例分?jǐn)?；第二，根?jù)價(jià)值分?jǐn)?，即每套住房的價(jià)值占土地上房地產(chǎn)的總價(jià)值的比例進(jìn)行分?jǐn)?；第三，不具體分?jǐn)?，而在產(chǎn)權(quán)登記證上注明全體產(chǎn)權(quán)人共同所有。前兩種分?jǐn)偡椒ǘ疾荒芎芎媒鉀Q土地價(jià)值與成套住房?jī)r(jià)值的正確關(guān)系，例如，有些住宅的底層被開(kāi)發(fā)成商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值或土地使用年期都與住宅不同，通過(guò)面積進(jìn)行分?jǐn)偞嬖诓缓侠碇?。采用價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)倢?duì)于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是可行的，而對(duì)于舊的房地產(chǎn)則存在困難，因?yàn)槿鄙佼?dāng)時(shí)登記的房地產(chǎn)原始取得價(jià)格，無(wú)法進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

成本法另外一個(gè)重要評(píng)估參數(shù)是建筑物重置成本，測(cè)算重置成本需要借助成本手冊(cè)，也就是根據(jù)建筑物用途、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施以及裝修標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的重置成本表格。在美國(guó)、加拿大、澳大利亞、德國(guó)等國(guó)都有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算和編制的成本手冊(cè)。估價(jià)師借助成本手冊(cè)可以快速、準(zhǔn)確測(cè)算建筑物的重置成本，成本法批量評(píng)估更需要這個(gè)成本手冊(cè)。為此，國(guó)家稅務(wù)總局委托中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)開(kāi)展非居住類(lèi)房產(chǎn)批量評(píng)估成本手冊(cè)研究工作。學(xué)會(huì)召集行業(yè)內(nèi)最優(yōu)秀的估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展研究，并于2014年底做了課題結(jié)題匯報(bào)。課題內(nèi)容包括針對(duì)中國(guó)國(guó)情對(duì)建筑物進(jìn)行系統(tǒng)分類(lèi)和分級(jí)，并針對(duì)北京、成都、武漢、深圳等城市制定了成本手冊(cè)編制的技術(shù)方案。技術(shù)方案將建筑物成本分解成土建成本、設(shè)備設(shè)施成本和裝修成本三部分，根據(jù)建筑物分類(lèi)和分級(jí)，可以迅速準(zhǔn)確測(cè)算重置成本。應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)科研課題建立了中國(guó)建筑物重置成本手冊(cè)測(cè)算和編制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，各地按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是能夠編制出成本手冊(cè)的。這個(gè)科研項(xiàng)目，為非居住類(lèi)房產(chǎn)成本手冊(cè)編制掃除了技術(shù)障礙，使運(yùn)用成本法批量評(píng)估非居住類(lèi)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值成為可能。

（二）收益法批量評(píng)估技術(shù)

商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估通常采用收益法，收益法的基本公式如下：

                                                              公式1

上述公式的應(yīng)用前提假設(shè)是：評(píng)估房地產(chǎn)收益年期為有限年n，每年收益固定不變?yōu)?em style="font-family: 宋體, SimSun; font-size: 16px;">a。如果采用上述評(píng)估公式，收益法也是非常模型化的評(píng)估方法，適用于房地產(chǎn)稅的批量評(píng)估。但是仔細(xì)研究上述公式里面的評(píng)估參數(shù)，卻發(fā)現(xiàn)難度不小。首先是房地產(chǎn)的收益a的求取問(wèn)題。房地產(chǎn)收益可以分為毛收益和凈收益兩種，毛收益是直接從房地產(chǎn)租金或者營(yíng)業(yè)收入推導(dǎo)得出來(lái)的，即房地產(chǎn)毛收益=單位租金x出租面積。從毛收益中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得出的收益稱(chēng)為凈收益，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用一般包括管理成本、維護(hù)成本、租金損失風(fēng)險(xiǎn)成本以及稅費(fèi)。對(duì)采用毛收益還是凈收益，專(zhuān)家學(xué)者持不同態(tài)度。筆者主張采用毛收益，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除里面包含稅費(fèi)，具體而言是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅及附加。未來(lái)改革的房地產(chǎn)稅將會(huì)包含房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅費(fèi)。不同類(lèi)型房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率測(cè)算很可能包含了未來(lái)極有可能取消的上述稅費(fèi)，因此，凈收益測(cè)算沒(méi)有必要和意義。事實(shí)上，只要明確和統(tǒng)一資本化率的內(nèi)涵，采用毛收益或者凈收益在本質(zhì)上都是一樣的，對(duì)評(píng)估結(jié)果沒(méi)有影響。

收益法批量評(píng)估第二個(gè)參數(shù)是資本化率的求取。資本化率的內(nèi)涵非常豐富，不僅可以反映房地產(chǎn)收益能力與風(fēng)險(xiǎn)大小、房地產(chǎn)品質(zhì)好壞，還可以對(duì)應(yīng)不同的收益內(nèi)涵。對(duì)應(yīng)上面討論的毛收益和凈收益，可以將資本化率界定為對(duì)應(yīng)毛收益的資本化率和對(duì)應(yīng)凈收益的資本化率。從這個(gè)意義上看，采用毛收益和凈收益都是一樣的，通過(guò)對(duì)資本化率這個(gè)評(píng)估參數(shù)的調(diào)整，可以得到一致的評(píng)估結(jié)果。比較而言，采用毛收益更簡(jiǎn)單一些，因?yàn)闊o(wú)需考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的測(cè)算，更加方便建立收益法批量評(píng)估模型。目前房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)已經(jīng)制定了資本化率和報(bào)酬率測(cè)算的技術(shù)指引文件（草稿），并協(xié)調(diào)開(kāi)展全國(guó)各城市的測(cè)算工作。在全國(guó)范圍完成測(cè)算工作之后，采用收益法批量評(píng)估房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值將變得更加可行，結(jié)果也更加精準(zhǔn)。

第三個(gè)參數(shù)是房地產(chǎn)的收益年期n。收益年期一般通過(guò)房地產(chǎn)的預(yù)期使用年限減去已使用年限計(jì)算，考慮到我國(guó)土地使用制度的特點(diǎn)，計(jì)算結(jié)果還需要與該房地產(chǎn)所占用土地剩余使用年期進(jìn)行比對(duì)。如果土地剩余年期長(zhǎng)于建筑物剩余使用年期，則以建筑物剩余年期作為房地產(chǎn)的收益年期，反之，則以土地剩余使用年期作為收益年期。出于房地產(chǎn)稅評(píng)估和征管需要的目的，采用收益法批量評(píng)估技術(shù)評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值時(shí)是否需要考慮年期呢？筆者認(rèn)為不同評(píng)估目的決定不同價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)稅價(jià)值評(píng)估目的決定評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不同于一般交易目的的評(píng)估。盡管計(jì)稅價(jià)值以市場(chǎng)價(jià)值為導(dǎo)向，但是更強(qiáng)調(diào)價(jià)值的合理性、一致性和公平性?；谶@樣考慮，筆者主張收益法批量評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)不考慮年期的影響。從稅收原理上也可以更好解釋不考慮年期的原因。例如，在一條商業(yè)街道同一區(qū)段上有兩棟寫(xiě)字樓，其中一棟比較新，收益年期有40年；另外一棟相對(duì)舊一些，收益年期有20年。因?yàn)檫@兩棟樓的規(guī)模相當(dāng)，裝修水平類(lèi)似，區(qū)位一致，因此，它們的年收益都是一樣的。如果出于交易目的評(píng)估這兩棟樓的市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)槭找婺昶诓煌?，采用公?計(jì)算得出的評(píng)估結(jié)果肯定不等。而出于房地產(chǎn)稅評(píng)估和征管目的，根據(jù)不同評(píng)估結(jié)果計(jì)算的房地產(chǎn)稅也不相同，這就會(huì)給上述兩棟寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)稅收不公平問(wèn)題。舊的寫(xiě)字樓價(jià)值低，交的稅少，因此可以獲得更高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在經(jīng)營(yíng)上處于優(yōu)勢(shì)地位；而新的寫(xiě)字樓的價(jià)值高，繳交的房地產(chǎn)稅高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低，競(jìng)爭(zhēng)上處于不利地位。因?yàn)槎愂罩贫仍O(shè)計(jì)導(dǎo)致原本經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)相近的房地產(chǎn)產(chǎn)生了不公平的競(jìng)爭(zhēng)，這是錯(cuò)誤的。從房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵和服務(wù)目的出發(fā)，考慮年期也是不對(duì)的。出于一個(gè)區(qū)位的用途一致的房地產(chǎn)所享受的基礎(chǔ)設(shè)施和政府公共服務(wù)是一樣的，為此應(yīng)該付出相同的服務(wù)成本——房地產(chǎn)稅。因此，不管房地產(chǎn)新舊程度如何，只要所處區(qū)位相同，用途一致，就應(yīng)該支付相同的房地產(chǎn)稅。目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于年期的爭(zhēng)論還沒(méi)有停止。加拿大和我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)稅批量評(píng)估經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，采用收益法批量評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值不考慮年期問(wèn)題，香港是根據(jù)房地產(chǎn)的年租金征收差餉的。

國(guó)內(nèi)通過(guò)兩批次的房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)關(guān)于收益法批量評(píng)估的研究和實(shí)踐還不夠充分，得出的一些研究結(jié)論還不完善。2005年南京市地稅局在匯報(bào)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)時(shí)曾經(jīng)介紹了收益法的運(yùn)用。南京當(dāng)時(shí)的做法是通過(guò)收益法評(píng)估公式1測(cè)算典型商業(yè)街道的房地產(chǎn)收益價(jià)值，再運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)測(cè)算代表商業(yè)街道典型房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)值，繼而通過(guò)街道等區(qū)位和房地產(chǎn)實(shí)體修正系數(shù)進(jìn)行修正，最終得到待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。實(shí)際上這不是收益法批量評(píng)估技術(shù)，而是市場(chǎng)法批量評(píng)估技術(shù)。正確的收益法批量評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)要從建立租金的測(cè)算模型出發(fā)，通過(guò)分類(lèi)分區(qū)的資本化率還原成收益價(jià)值，最后得到計(jì)稅價(jià)值。

（三）市場(chǎng)法批量評(píng)估技術(shù)

市場(chǎng)法批量評(píng)估技術(shù)適用于交易頻繁發(fā)生的房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估，例如住宅。市場(chǎng)法批量評(píng)估模型通常有兩種類(lèi)型，一種是函數(shù)式模型，例如最常用的特征價(jià)格模型；另外一種是表格式的模型，常用的是基準(zhǔn)價(jià)格和修正系數(shù)模型。前一種模型是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)從房地產(chǎn)交易價(jià)格里面直接推導(dǎo)建立起來(lái)的，后者也是通過(guò)首先建立函數(shù)模型，然后再通過(guò)模型測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格，同時(shí)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)發(fā)生偏離的重要指標(biāo)作為修正系數(shù)。相對(duì)于前者，后者更容易為納稅人所理解和接受。

國(guó)內(nèi)關(guān)于市場(chǎng)法批量評(píng)估的試點(diǎn)和研究始于2004年北京地稅局在亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展商品住宅特征價(jià)格模型的研究，該項(xiàng)目成功地建立了該區(qū)域的商品住宅特征價(jià)格模型。之后，又分別在宣武區(qū)牛街、廣安門(mén)區(qū)域嘗試建立了高層商品住宅特征價(jià)格模型，在海淀區(qū)建立了房改房的特征價(jià)格模型。北京市對(duì)特征價(jià)格模型在住宅計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估模型研究上進(jìn)行了細(xì)致研究，取得了令人滿(mǎn)意的結(jié)果。南京市地稅局在同期采用了基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正方法批量評(píng)估住宅、商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。參加第一批試點(diǎn)的丹東市、重慶市和深圳市也都研究建立了住宅計(jì)稅價(jià)值的批量評(píng)估模型，總體技術(shù)思路要么是采用特征價(jià)格模型，要么就采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正方法?；鶞?zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)法的間接比較法，在拆遷評(píng)估中運(yùn)用的比較多。

從2007年開(kāi)始，杭州財(cái)稅局開(kāi)展了杭州市住宅小區(qū)調(diào)查工作，并建立了杭州市住宅小區(qū)樓盤(pán)表和特征價(jià)格模型，通過(guò)模型測(cè)算了全部小區(qū)每棟樓的標(biāo)準(zhǔn)房的基準(zhǔn)價(jià)格，并建立了基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)體系。杭州市所建立起來(lái)的基準(zhǔn)價(jià)格及修正系數(shù)模型已經(jīng)成功地運(yùn)用在契稅的征管上。國(guó)家稅務(wù)總局在2009年春天在杭州召開(kāi)了現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)，對(duì)杭州市開(kāi)展的住宅價(jià)格評(píng)估工作給予了高度評(píng)價(jià)，認(rèn)為杭州模式完全可以運(yùn)用在房地產(chǎn)稅改革的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估上，并且更符合中國(guó)當(dāng)下的國(guó)情。盡管杭州模型最初是為了加強(qiáng)契稅征管而研究開(kāi)發(fā)的，但殊途同歸，杭州模型就是一種實(shí)用的符合中國(guó)當(dāng)下國(guó)情的住宅計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估。因此，也可以說(shuō)杭州模型為房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)研究經(jīng)驗(yàn)落地找到了證據(jù)，隨后中國(guó)各地開(kāi)始開(kāi)發(fā)強(qiáng)化契稅征管的存量房交易價(jià)格核定系統(tǒng)，并運(yùn)用在稅收征管實(shí)踐上。杭州市住宅小區(qū)調(diào)查建立樓盤(pán)表和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的具體工作是由浙江恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司承擔(dān)的，批量評(píng)估軟件是由浙江天正信息科技有限公司開(kāi)發(fā)的。估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，測(cè)算基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，建立樓盤(pán)表以及系數(shù)修正體系；專(zhuān)業(yè)軟件公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和維護(hù)批量評(píng)估系統(tǒng)，并把估價(jià)機(jī)構(gòu)測(cè)算的評(píng)估參數(shù)導(dǎo)入評(píng)估系統(tǒng)；兩家機(jī)構(gòu)相互配合，協(xié)助政府高質(zhì)量完成契稅征管工作。這種工作模式后來(lái)紛紛被其他城市采用。

三、批量評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究

在經(jīng)過(guò)起步階段之后，總結(jié)起步階段的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，其中一個(gè)成果就是建立了批量評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在深化階段中得以被實(shí)踐檢驗(yàn)和完善。北京市作為最早開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)形成了北京版的批量評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。南京市作為首批試點(diǎn)的城市之一，完成了市場(chǎng)法、收益法和成本法批量評(píng)估模型的建立，因此，以南京的批量評(píng)估模式為基礎(chǔ)建立了一個(gè)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這被稱(chēng)為“南京版本”。北京版本和南京版本代表了起步階段批量評(píng)估的主要成果。國(guó)家稅務(wù)總局綜合了兩個(gè)城市的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并形成了最終國(guó)家版本的“批量評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。

（一）北京版本

北京版本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《北京市房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》共分6章43條。具體是第一章總則，第二章評(píng)稅要素，第三章成本法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值，第四章市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值，第五章收益法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值，第六章術(shù)語(yǔ)概念和附則。北京版本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)是第三章至第五章，這三章將房地產(chǎn)批量評(píng)估的成本法、市場(chǎng)法和收益法的具體步驟——數(shù)據(jù)搜集、參數(shù)測(cè)算和選擇、評(píng)估模型建立與檢驗(yàn)、批量評(píng)估以及結(jié)果確定等都進(jìn)行了仔細(xì)說(shuō)明，具有較強(qiáng)的可操作性。這三種批量評(píng)估方法都是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)積累經(jīng)驗(yàn)后總結(jié)出來(lái)的，帶著明顯的實(shí)驗(yàn)痕跡，其應(yīng)用也受到一定限制。比如，成本法批量評(píng)估模型是：房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值=房地產(chǎn)評(píng)估值×計(jì)稅價(jià)值比例=（房產(chǎn)評(píng)估值+地產(chǎn)評(píng)估值）×計(jì)稅價(jià)值比例。其中，房產(chǎn)評(píng)估值=房產(chǎn)重置成本×成新率，房產(chǎn)重置成本＝建安造價(jià)（1+間接費(fèi)用比率）×建筑面積。只要建安造價(jià)及間接費(fèi)用比率測(cè)算得準(zhǔn)確，房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確率是可以保證的。土地價(jià)值是通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估的，即土地價(jià)值=宗地樓面熟地價(jià)×土地使用權(quán)面積=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×評(píng)稅時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×行業(yè)用途修正系數(shù)×土地使用權(quán)面積。收益法批量評(píng)估模型是通過(guò)對(duì)北京市西單商業(yè)街的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查和研究后建立起來(lái)的，具有較強(qiáng)的實(shí)踐應(yīng)用價(jià)值，但測(cè)算出來(lái)的評(píng)估參數(shù)，諸如租金臨街修正系數(shù)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率和資本化率還不具備普遍適用性。

（二）南京版本

《南京市房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》包含6章39條，第一章總則和第二章評(píng)估要素與北京版相差不多。第三章至第五章分別是成本法評(píng)稅、市場(chǎng)法評(píng)稅和收益法評(píng)稅，這三章將三種評(píng)稅方法的步驟和流程都做了詳細(xì)規(guī)定。第六章是計(jì)稅要素與附則。南京版具有兩個(gè)特點(diǎn)。第一，三種評(píng)稅方法基本都屬于同一種方法，即基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正方法。首先，通過(guò)成本法、市場(chǎng)法和收益法測(cè)算評(píng)稅分區(qū)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格，再通過(guò)相應(yīng)修正系數(shù)進(jìn)行必要調(diào)整和修正，最后得出房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估結(jié)果。因此，三種經(jīng)典的估價(jià)方法在形式上被統(tǒng)一了，這種做法是否正確值得商榷。第二，南京版的附則非常多，因此，整個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到109頁(yè)，4.7萬(wàn)字。附則共計(jì)20個(gè)，涵蓋了成本法、市場(chǎng)法和收益法測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)的主要參數(shù)以及基準(zhǔn)價(jià)修正的全部系數(shù)。從表面上看，南京版的評(píng)估規(guī)則具有很強(qiáng)的操作性，通過(guò)這個(gè)規(guī)則可以完成南京市房地產(chǎn)稅的評(píng)估工作，但是如果通過(guò)三種方法測(cè)算的基準(zhǔn)價(jià)格不具有代表性，測(cè)算的修正系數(shù)不準(zhǔn)確，這個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)產(chǎn)生比較大的結(jié)果偏差，用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法取代三種經(jīng)典評(píng)估方法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是存在缺陷的。

（三）國(guó)家版本

在北京版和南京版的基礎(chǔ)上，國(guó)家稅務(wù)總局于2005年組織編制了《房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估規(guī)則（試行）》，這個(gè)規(guī)則包括12章，計(jì)40條。十二章分別是總則，術(shù)語(yǔ)，評(píng)稅原則，評(píng)稅方法與程序，數(shù)據(jù)收集與管理，房地產(chǎn)類(lèi)別劃分，評(píng)稅分區(qū)，建立評(píng)稅模型，模型檢驗(yàn)與校準(zhǔn)，評(píng)稅結(jié)果，計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)稅以及附則。從這個(gè)規(guī)則的結(jié)構(gòu)可以看出，國(guó)家版本的技術(shù)規(guī)則是從房地產(chǎn)批量評(píng)估的流程出發(fā)，對(duì)批量評(píng)估的各個(gè)環(huán)節(jié)都做出了相應(yīng)規(guī)定；不僅對(duì)三種批量評(píng)估技術(shù)方法和程序做出了相應(yīng)規(guī)定，而且對(duì)數(shù)據(jù)的收集和管理，劃分房地產(chǎn)類(lèi)型和進(jìn)行評(píng)稅分區(qū)，建立評(píng)稅模型，對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)和校正，評(píng)估結(jié)果認(rèn)定以及計(jì)算機(jī)批量評(píng)估程序開(kāi)發(fā)都做了原則性規(guī)定。因此，這個(gè)規(guī)則更符合國(guó)家層面規(guī)則應(yīng)該具有的特點(diǎn)。可惜的是房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)結(jié)束并沒(méi)有真正開(kāi)征，這個(gè)技術(shù)規(guī)則就只能束之高閣了。

2011年國(guó)家稅務(wù)總局委托中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)開(kāi)展《房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估技術(shù)與制度研究》課題研究，2012年底研究成果得到有關(guān)方面鑒定通過(guò)。該研究對(duì)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題和制度做出了系統(tǒng)全面的研究，并對(duì)房地產(chǎn)稅落地開(kāi)征初期、中期和未來(lái)成熟期提出了可行的技術(shù)方案。

四、上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

2011年1月28日，上海和重慶率先試點(diǎn)推行個(gè)人住房房地產(chǎn)稅，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)入了一個(gè)新階段。表1是兩個(gè)城市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收改革方案的具體內(nèi)容，兩城在房產(chǎn)稅征收對(duì)象、稅率設(shè)置、免稅面積等方面都存在差異，其中征收對(duì)象范圍不同是兩座城市最大的政策設(shè)定差異。上海僅針對(duì)增量住房征收房產(chǎn)稅，而重慶房產(chǎn)稅征收對(duì)象包含了個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅及新購(gòu)的高檔住宅，同時(shí)涉及到存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)。此外，重慶也對(duì)同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房進(jìn)行無(wú)免稅面積的房產(chǎn)稅征收，旨在防止外來(lái)炒房投機(jī)行為。重慶的房產(chǎn)稅征收政策側(cè)重高檔住宅，符合“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，從房產(chǎn)稅的渠道對(duì)高檔住宅市場(chǎng)形成有效制約；而上海的政策以多套房為主要征收對(duì)象，對(duì)炒房行為起到了一定抑制的作用。

表1  重慶和上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案

從征收管理角度比較兩市房產(chǎn)稅方案可以看到，在重慶市只要新建住宅一經(jīng)納入房產(chǎn)稅征收數(shù)據(jù)庫(kù)，該套住房就被打上房產(chǎn)稅的“烙印”，不管日后該套住房如何流轉(zhuǎn)，都要征收房產(chǎn)稅。而上海則是動(dòng)態(tài)的，如果繳交房產(chǎn)稅的家庭將擁有的住房售出，達(dá)不到兩套住房的交稅標(biāo)準(zhǔn)，則該家庭不再繼續(xù)交稅。所以，兩個(gè)城市房產(chǎn)稅征收管理的負(fù)擔(dān)是不同的，上海需要針對(duì)家庭擁有住房的情況做出相應(yīng)的調(diào)整。

上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅改革方案總體來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)稅所起到的宣傳作用大于實(shí)際稅收效果，兩市房產(chǎn)稅征收規(guī)模有限，對(duì)地方財(cái)政作用不大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也沒(méi)有明顯的調(diào)控作用，但是畢竟是中國(guó)針對(duì)住宅恢復(fù)征稅試點(diǎn)的兩個(gè)城市，讓人們認(rèn)識(shí)和接受了針對(duì)住房使用環(huán)節(jié)征稅的新規(guī)定。此外，兩地也積累了房產(chǎn)稅征收管理的工作經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)了與房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)之間的合作。

五、總結(jié)和未來(lái)趨勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)稅改革空轉(zhuǎn)試點(diǎn)從2003年展開(kāi)至今已經(jīng)過(guò)了21年，經(jīng)過(guò)兩輪空轉(zhuǎn)試點(diǎn)以及后續(xù)強(qiáng)化契稅監(jiān)管的存量房交易價(jià)格核定系統(tǒng)的應(yīng)用，國(guó)家有關(guān)部門(mén)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)出了大量成果，包括若干著作、培訓(xùn)教材和論文，甚至是房地產(chǎn)稅實(shí)施的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)草案。從2009年開(kāi)始，房地產(chǎn)稅相關(guān)立法工作也在開(kāi)展，全國(guó)人大法工委也組織了多輪討論和意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)。似乎房地產(chǎn)稅的正式實(shí)施呼之欲出了。

2008年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)積極跟蹤房地產(chǎn)稅試點(diǎn)情況，積極參與有關(guān)課題研究工作，起草了《關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅的報(bào)告》、《國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)物業(yè)稅情況》、《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制演變和物業(yè)稅研究、試點(diǎn)情況》、《開(kāi)征物業(yè)稅的不同觀點(diǎn)、意見(jiàn)綜述》、《居民物業(yè)稅負(fù)擔(dān)、物業(yè)稅年收入及征收成本估算》、《非居住房產(chǎn)批量評(píng)估成本手冊(cè)編制研究》等研究報(bào)告。2011年承擔(dān)了國(guó)家稅務(wù)總局委托的《房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估技術(shù)與制度研究》、《我國(guó)國(guó)情與房地產(chǎn)稅功能定位相關(guān)問(wèn)題研究》兩項(xiàng)科研課題。研究過(guò)程中搜集了國(guó)內(nèi)外大量房地產(chǎn)稅有關(guān)的圖書(shū)、文獻(xiàn)資料，積累了豐富的研究素材，為房地產(chǎn)改革探索做出了卓越貢獻(xiàn)。

然而時(shí)至今日房地產(chǎn)稅依然沒(méi)有落地實(shí)施，甚至是沒(méi)有再繼續(xù)空轉(zhuǎn)研究。筆者認(rèn)為原因是多方面的，盡管表面上看做了大量的技術(shù)準(zhǔn)備和人員儲(chǔ)備，但是房地產(chǎn)稅改革的核心問(wèn)題實(shí)際上并沒(méi)有回答清楚，相反一直存在較大爭(zhēng)議，這才是阻礙房地產(chǎn)稅改革的真正障礙。

（一）受益稅和財(cái)產(chǎn)稅觀點(diǎn)之爭(zhēng)

中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅體系在一定程度上體現(xiàn)了受益稅與財(cái)產(chǎn)稅的特點(diǎn)。受益稅強(qiáng)調(diào)根據(jù)納稅人從公共服務(wù)中獲得的利益來(lái)征稅，這在契稅等稅種中有所體現(xiàn)，因?yàn)槠醵愅ǔＥc房地產(chǎn)的交易和轉(zhuǎn)移相關(guān)，反映了房地產(chǎn)交易帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。然而，財(cái)產(chǎn)稅則更側(cè)重于基于財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值來(lái)征稅，這在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅中得到了體現(xiàn)。

然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅體系在兩種觀點(diǎn)之間并沒(méi)有達(dá)到完美的平衡。一方面，稅種之間存在重疊和交叉，導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象，增加了納稅人的負(fù)擔(dān)。另一方面，由于征收標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，不同地區(qū)之間的稅負(fù)存在不公平現(xiàn)象，影響了稅收的公平性。

未來(lái)的房地產(chǎn)稅究竟是財(cái)產(chǎn)稅還是受益稅呢？中國(guó)房地產(chǎn)稅改革向美國(guó)借鑒和學(xué)習(xí)了很多，美國(guó)林肯土地政策研究院曾多次協(xié)助中國(guó)有關(guān)部門(mén)赴美國(guó)學(xué)習(xí)和調(diào)研。美國(guó)房地產(chǎn)稅是典型的財(cái)產(chǎn)稅，因此我國(guó)房地產(chǎn)稅改革之初自然也是按照財(cái)產(chǎn)稅的思路開(kāi)展試點(diǎn)研究。但是隨著研究的展開(kāi)，逐漸發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題很難回答清楚，比如我們的土地制度是公有制，城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，納稅人只擁有一定年期的土地使用權(quán)，因此，嚴(yán)格意義上講中國(guó)的房地產(chǎn)并非完全的私有財(cái)產(chǎn)。因此，針對(duì)非完全私有財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)按照財(cái)產(chǎn)征稅原理征稅存在理論障礙。這一點(diǎn)也是房地產(chǎn)稅改革中被質(zhì)疑最多的。如果采用受益稅的原理征稅，政府提供基礎(chǔ)設(shè)施等基本公共服務(wù)，誰(shuí)使用誰(shuí)付稅，評(píng)估的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值作為稅額計(jì)算依據(jù)，就能夠完美解決上述問(wèn)題。因此，筆者建議應(yīng)該盡快明確房地產(chǎn)改革的受益稅理論方向，學(xué)習(xí)借鑒香港特區(qū)差餉征收管理經(jīng)驗(yàn)。

（二）從租計(jì)稅與從價(jià)計(jì)稅選擇

從租計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅是房地產(chǎn)稅征收中的兩種主要方式。從租計(jì)稅是根據(jù)房地產(chǎn)的租金收入來(lái)征收稅款，從價(jià)計(jì)稅則是根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)征收稅款。實(shí)際上，租金和價(jià)值之間是存在著聯(lián)系和轉(zhuǎn)換的關(guān)系的。租金采用資本化率按照一定收益年期進(jìn)行資本化后就能轉(zhuǎn)化為價(jià)值，這就是收益法的基本原理。根據(jù)這個(gè)原理從租計(jì)稅與從價(jià)計(jì)稅并無(wú)區(qū)別，但對(duì)租金相同而受益年期不同的房地產(chǎn)而言，從租計(jì)稅與從價(jià)計(jì)稅就存在區(qū)別，采用從租計(jì)稅兩個(gè)房地產(chǎn)的稅負(fù)相等，采用從價(jià)計(jì)稅收益年期長(zhǎng)的房地產(chǎn)稅負(fù)就要高一些。如果采用財(cái)產(chǎn)稅的原理，從價(jià)計(jì)稅是合適的方法；如果采用受益稅原理，則從租計(jì)稅才是正確的選擇。

（三）合適的開(kāi)征時(shí)間點(diǎn)

中國(guó)全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅的時(shí)間點(diǎn)選擇是一個(gè)復(fù)雜而敏感的問(wèn)題。全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下。此外，對(duì)于已經(jīng)擁有較高房?jī)r(jià)的城市而言，全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能增加居民的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，在選擇開(kāi)征時(shí)間點(diǎn)時(shí)，需要綜合考慮多個(gè)因素。首先，需要評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性和發(fā)展趨勢(shì)，確保開(kāi)征房地產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。其次，需要考慮居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理預(yù)期，避免引發(fā)社會(huì)不滿(mǎn)和抵觸情緒。最后，還需要加強(qiáng)稅收征管體系的建設(shè)和技術(shù)支持，確保稅收征管的效率和準(zhǔn)確性。

綜上所述，中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)稅改革需要在受益稅原理與財(cái)產(chǎn)稅原理之間做出選擇，并研究和優(yōu)化從租計(jì)稅與從價(jià)計(jì)稅的計(jì)稅價(jià)值批量評(píng)估方法，在技術(shù)準(zhǔn)備、人員儲(chǔ)備充足和法律環(huán)境完備情況下選擇合適的開(kāi)征時(shí)間點(diǎn)。如此才能確保房地產(chǎn)稅改革的順利推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曲衛(wèi)東，為稅收目的之不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法，房地產(chǎn)稅收國(guó)際研討會(huì)論文，該會(huì)議由國(guó)家稅務(wù)總局和美國(guó)林肯基金會(huì)聯(lián)合舉辦，2003年12月，中國(guó)深圳。

[2]曲衛(wèi)東，德國(guó)的房地產(chǎn)課稅評(píng)估，《中國(guó)稅務(wù)》，2005年第5期。

[3]曲衛(wèi)東，對(duì)房地產(chǎn)課稅估價(jià)信息系統(tǒng)的建議，國(guó)家稅務(wù)總局UNDP項(xiàng)目成果集（2005年度），2006年9月1日，中國(guó)稅務(wù)出版社，225-230頁(yè)。

[4]曲衛(wèi)東，我國(guó)物業(yè)稅改革及評(píng)估技術(shù)研究，國(guó)家稅務(wù)總局UNDP項(xiàng)目成果集（2005年度），2006年9月1日，中國(guó)稅務(wù)出版社，189-202頁(yè)。

[5]曲衛(wèi)東，個(gè)案評(píng)稅與批量評(píng)稅的區(qū)別與聯(lián)系，國(guó)家稅務(wù)總局UNDP項(xiàng)目成果集（2006年度），2007年4月1日，中國(guó)稅務(wù)出版社，276-291頁(yè)。

[6]曲衛(wèi)東、延楊帆，物業(yè)稅內(nèi)涵研究及稅負(fù)測(cè)算分析——以北京市為例，華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)人文社會(huì)科學(xué)版，總第196，第47卷，2008年第6期，48-56頁(yè).

[7]曲衛(wèi)東，中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估及改革在科技方面的研究, 第五屆批量評(píng)估技術(shù)研討會(huì),香港，香港物業(yè)差餉估價(jià)署和國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅協(xié)會(huì)、香港理工大學(xué)聯(lián)合主辦，2010年6月17-18日，香港。

[8]曲衛(wèi)東、滿(mǎn)燕云、劉媙，房產(chǎn)稅的評(píng)估與征收——北京金融街示范研究,土地稅費(fèi)金改革國(guó)際研討會(huì)，北大林肯研究院、國(guó)土資源部宏觀調(diào)控和監(jiān)測(cè)司以及國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院主辦，2010年9月17-18日，北京。

[9]曲衛(wèi)東、王家嘉，房地產(chǎn)稅改革對(duì)地方財(cái)政改進(jìn)的實(shí)證分析,第六屆中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)論文集，2012年10月西安交通大學(xué)，230-243頁(yè)，論文集（上）。

[10]謝文婷 曲衛(wèi)東，中國(guó)房地產(chǎn)稅改革路徑:演進(jìn)過(guò)程、關(guān)鍵問(wèn)題與研究困境，經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2021年第4期總第216（47-55）。

[11]曲衛(wèi)東、李張怡，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)史視角下的房地產(chǎn)稅理論探析及對(duì)我國(guó)的啟示，理論月刊，2022年4月。

[12]房地產(chǎn)評(píng)稅理論與方法，曲衛(wèi)東副主編，中國(guó)稅務(wù)出版社，2006年9月，ISBN978-7-80117-948-7/F868。

[13]中國(guó)房地產(chǎn)稅改革與評(píng)估實(shí)踐, 曲衛(wèi)東著,中國(guó)大百科全書(shū)出版社,2014，ISBN978-7-5000-9494-4.

[14]房地產(chǎn)稅制與評(píng)稅實(shí)務(wù)，國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司編，中國(guó)稅務(wù)出版社，2010年4月。

[15]基準(zhǔn)房?jī)r(jià)理論與實(shí)踐，耿繼進(jìn)、汪友結(jié)、張暉著，人民出版社，2014年3月。

[16]我國(guó)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估技術(shù)與制度研究報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，2012年12月。

[17]非居住類(lèi)房產(chǎn)批量評(píng)估成本手冊(cè)研究報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，2014年12月。

作者：曲衛(wèi)東

工作單位：中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院