中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 柴強(qiáng)
尊敬的宋部長(zhǎng)、杜部長(zhǎng)、李司長(zhǎng)，各位來(lái)賓和代表：
大家好！首先，衷心感謝宋部長(zhǎng)、杜部長(zhǎng)、李司長(zhǎng)出席本次活動(dòng)。剛才宋部長(zhǎng)、杜部長(zhǎng)、李司長(zhǎng)作了重要講話，提出了希望和要求，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹。下面，我簡(jiǎn)要講三點(diǎn)。
一、為什么要舉辦學(xué)會(huì)成立30周年活動(dòng)
在今年的估價(jià)年會(huì)中，增加國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度建立和學(xué)會(huì)成立30周年活動(dòng)的內(nèi)容，主要是近幾年許多估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展遇到困難，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和估價(jià)師感到迷惘，需要回顧總結(jié)我國(guó)改革開放以來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展歷程，引導(dǎo)大家正視困難、堅(jiān)定信心、把握大勢(shì)、立足優(yōu)勢(shì)、謀劃未來(lái)。
1978年改革開放后，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)幾乎重新開始，發(fā)展歷程并非一帆風(fēng)順。例如，2000年估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制時(shí)，大家對(duì)前景心存疑惑，經(jīng)歷了痛苦抉擇，后來(lái)收獲滿滿。因此，如何克服當(dāng)前及未來(lái)的困難和挑戰(zhàn)，可以從歷史經(jīng)驗(yàn)中得到一些激勵(lì)、啟示和幫助。
同時(shí)，我們?cè)谝痪€的估價(jià)人，不能忘記改革開放后房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的開創(chuàng)者、先行者、推動(dòng)者，特別是要感謝為行業(yè)和學(xué)會(huì)發(fā)展作出重大貢獻(xiàn)、打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的周干峙會(huì)長(zhǎng)、宋春華會(huì)長(zhǎng)、杜鵑會(huì)長(zhǎng)以及一批專家學(xué)者，表?yè)P(yáng)一批行業(yè)中的機(jī)構(gòu)帶頭人、優(yōu)秀估價(jià)師和優(yōu)秀估價(jià)機(jī)構(gòu)。
此外，要給后來(lái)的估價(jià)人留下有益經(jīng)驗(yàn)，使他們無(wú)需從頭摸索、少走彎路，在前人的基礎(chǔ)上更好發(fā)展進(jìn)步。人類發(fā)展之所以遠(yuǎn)超其他生物，除了言傳身教，更重要的是能夠通過文字記載等方式隔代傳承。因此，我們有使命、有責(zé)任一代又一代把房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)傳承下去。
二、30年來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)
過去30年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展壯大，不完全是因?yàn)橼s上了我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，還在于大家不斷努力探索積累了一些經(jīng)驗(yàn)，歸納總結(jié)主要有以下幾條。
一是高度重視有關(guān)研究。房地產(chǎn)估價(jià)是高端專業(yè)服務(wù)，必須以研究為基礎(chǔ)，有關(guān)研究成果既應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試、繼續(xù)教育，還提煉為標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，引領(lǐng)和指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐。
二是堅(jiān)守房地產(chǎn)估價(jià)師國(guó)家準(zhǔn)入類職業(yè)資格。堅(jiān)持房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)化發(fā)展，使其把估價(jià)當(dāng)作長(zhǎng)久乃至終身職業(yè)，并在估價(jià)機(jī)構(gòu)里“當(dāng)家作主”。
三是積極主動(dòng)參與法規(guī)政策制定。關(guān)注黨中央、國(guó)務(wù)院及政府部門的有關(guān)決策部署、改革舉措等，盡早為有關(guān)政府部門提供服務(wù)，同時(shí)把估價(jià)需求嵌入相關(guān)法律法規(guī)和政策中，如房屋征收估價(jià)。
四是注重標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建設(shè)。編制了兩項(xiàng)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)估價(jià)辦法、指導(dǎo)意見或指引，形成了較完善的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系，為做好估價(jià)工作提供了指南。特別是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》就像是行業(yè)的一部“民法典”，而不是一個(gè)個(gè)單獨(dú)的民事法律。
五是與時(shí)俱進(jìn)、守正創(chuàng)新。特別是在估價(jià)理論、方法和術(shù)語(yǔ)上，結(jié)合實(shí)際，勇于解放思想、敢于自我革命。比如，很早就認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)就是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)；將剩余法改稱假設(shè)開發(fā)法，并從靜態(tài)分析拓展到動(dòng)態(tài)分析；將收益還原法改稱收益法或收益資本化法；將“估價(jià)期日”改稱“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”，再改稱“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”，使之更加準(zhǔn)確直觀，等等。
六是主張務(wù)實(shí)進(jìn)取、穩(wěn)健發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，明確倡導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做久、做強(qiáng)、做大的發(fā)展路徑，倡導(dǎo)專業(yè)化、科學(xué)化、市場(chǎng)化、咨詢化發(fā)展，不斷深化拓展房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)。
同時(shí)要看到，行業(yè)發(fā)展中還有不少短板弱項(xiàng)，包括行業(yè)自律管理不夠嚴(yán)格，業(yè)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)警示教育不夠充分，對(duì)業(yè)外宣傳推廣行業(yè)力度不夠，高素質(zhì)專業(yè)人才比較缺乏，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范制定完善進(jìn)展較慢，機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理不夠重視，惡性壓價(jià)招攬業(yè)務(wù)相當(dāng)嚴(yán)重，過于依賴法定評(píng)估和鑒證性估價(jià)，開展城市更新、房地產(chǎn)證券化、相關(guān)資產(chǎn)處置、相關(guān)數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型估價(jià)業(yè)務(wù)的能力不強(qiáng)。
三、如何面向未來(lái)續(xù)寫房地產(chǎn)估價(jià)新篇章
現(xiàn)在，是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)新的歷史起點(diǎn)，進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵期，既要顧及當(dāng)下生存，更要面向未來(lái)謀發(fā)展。近幾年大家都很不容易，未來(lái)更加充滿挑戰(zhàn)，原因既有估價(jià)行業(yè)的外部環(huán)境變化，也有自身的問題。未來(lái)要生存發(fā)展，大環(huán)境、大趨勢(shì)我們無(wú)法改變，只有自我演變進(jìn)化，加快轉(zhuǎn)變思想觀念，推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有效適應(yīng)外部環(huán)境變化。因此，要抓緊思考、研究房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的外部環(huán)境以及房地產(chǎn)估價(jià)需求和要求將會(huì)怎樣發(fā)展變化。
行業(yè)外部環(huán)境發(fā)展變化，我以為主要有三大方面：一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)已步入高質(zhì)量發(fā)展階段；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)；三是數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化等新一輪科技革命深入發(fā)展與廣泛應(yīng)用。未來(lái)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將更加需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)，科技手段還難以完全取代估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)立足于高端專業(yè)服務(wù)，評(píng)估對(duì)象為占社會(huì)財(cái)富或資產(chǎn)一半以上的房地產(chǎn)，發(fā)展空間廣闊、潛力巨大。為此：
一要高質(zhì)量發(fā)展、科學(xué)準(zhǔn)確估價(jià)。無(wú)論是鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)，無(wú)論是法定評(píng)估還是自愿評(píng)估，科學(xué)準(zhǔn)確都是根基，是對(duì)估價(jià)的最底層要求。因此，必須放棄“低質(zhì)、低價(jià)、走量”的發(fā)展模式，拋棄“走過場(chǎng)、套模板、湊數(shù)字”式估價(jià)。要提供優(yōu)質(zhì)估價(jià)產(chǎn)品和服務(wù)，穩(wěn)住存量估價(jià)需求，激發(fā)增量估價(jià)需求。
二要秉持專業(yè)主義、長(zhǎng)期主義。專業(yè)主義是既不盲目擴(kuò)張、追求做大，也不止步于傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)，而是要深耕房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上適度多元發(fā)展，順其自然拓展、做大。長(zhǎng)期主義是沒有“速效藥”，而要堅(jiān)持不懈做好房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢服務(wù)，特別是要堅(jiān)持做難而正確的估價(jià)。
三要加強(qiáng)人才培養(yǎng)和內(nèi)部治理。估價(jià)機(jī)構(gòu)需要特別重視吸引培養(yǎng)高素質(zhì)青年人才，為他們提供良好工作環(huán)境和成長(zhǎng)空間，按照現(xiàn)代企業(yè)制度做好內(nèi)部治理，建立定期學(xué)習(xí)研討制度，健全估價(jià)資料數(shù)據(jù)庫(kù)。
四要平衡好“消費(fèi)和積累”的關(guān)系。估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和股東不能賺到錢就拿回家，應(yīng)按營(yíng)業(yè)收入一定比例提取企業(yè)發(fā)展資金，用于人才培養(yǎng)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及本機(jī)構(gòu)“基礎(chǔ)設(shè)施”建設(shè)等。
五要擁抱并正確對(duì)待新一輪科技革命。高質(zhì)量、高效率、低成本是未來(lái)需求趨勢(shì)，但并不是盲目跟風(fēng)推行自動(dòng)估價(jià)，也不是簡(jiǎn)單予以抵制，而是要利用大數(shù)據(jù)、人工智能等新科技，助力估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提高估價(jià)效率和準(zhǔn)確性，減少估價(jià)結(jié)果的人為偏差和人為干預(yù)。
下一步，我們將同大家一起觀大勢(shì)、謀大局、應(yīng)變局、破困局、開新局，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)沿著高質(zhì)量發(fā)展的軌道行穩(wěn)致遠(yuǎn)。我們堅(jiān)信，有住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，有相關(guān)部門和單位的大力支持，只要大家以堅(jiān)定的信心、扎實(shí)的行動(dòng)繼續(xù)努力，就一定能再創(chuàng)輝煌。謝謝！